無理由退房：為購房者保駕護(hù)航
房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)云變幻讓早在1999年就曾出現(xiàn)過的“無理由退房”再現(xiàn)江湖。2015年4月15日，恒大地產(chǎn)在廣州宣布全國住宅樓盤可無理由退房;時(shí)隔3天，4月18日合生創(chuàng)展在北京推出“全周期保價(jià)房”，稱5年之內(nèi)可回購。一南一北兩家開發(fā)商幾乎同時(shí)打出“無理由退房”牌，是否真能使其落實(shí)到位?能否讓消費(fèi)者買房更放心?
恒大：
可退房源界限分明
2015年4月15日，恒大地產(chǎn)在廣州召開了一場(chǎng)只有10分鐘的“最高效”新聞發(fā)布會(huì)。恒大副總裁何妙玲宣布，從4月16日8時(shí)起，恒大全國所有住宅樓盤將實(shí)施無理由退房政策，覆蓋恒大在全國147個(gè)城市共計(jì)305個(gè)樓盤。
無理由退房是否像看起來那么美?有業(yè)內(nèi)人士在解讀“恒大退房”時(shí)認(rèn)為，這其實(shí)只是一次促銷，實(shí)際意義不大。
第一，無理由退房只針對(duì)未銷售的房源。恒大的公告上寫得很清楚，針對(duì)對(duì)象是自決定執(zhí)行之日起購買恒大所有住宅樓盤的客戶。也就是說此前購房的，不論有沒有交房、有沒有簽約，都不在恒大這次無理由退房的范圍之內(nèi)。
第二，退房只針對(duì)住宅，對(duì)商鋪、車位均不涉及。
第三，退房時(shí)間是從簽約之日起到辦理入住手續(xù)前。作為一個(gè)高周轉(zhuǎn)、注重現(xiàn)金流的開發(fā)企業(yè)，留給置業(yè)者考慮要不要退房的時(shí)間可能還不到一年。對(duì)于置業(yè)者來說，只有在物業(yè)貶值時(shí)才會(huì)考慮退房，一年時(shí)間，樓市再波動(dòng)，房子大幅貶值的可能性也只是小概率事件。而且購房者在等待收房的過程中，還要付出起碼10%—20%的資金成本、3%—5%的稅費(fèi)以及機(jī)會(huì)成本，所以置業(yè)者真正產(chǎn)生退房沖動(dòng)的可能性不大。
第四，繳納首付款才可退房，涉嫌無息融資。恒大的文件指出，具備退房資格的置業(yè)者需要已經(jīng)履行《樓宇認(rèn)購書》《商品房買賣合同》的各項(xiàng)義務(wù)。如何解讀這一點(diǎn)?業(yè)內(nèi)人士告訴記者，其不僅僅需要繳納定金，還要繳納首付款，才可以簽署《商品房買賣合同》，也就是說哪怕最后房子要退掉，恒大也無息融資到了30%的房屋款。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理郭毅指出：“期房由簽約到入住通常需要1年多的時(shí)間，如果入住前退房，就意味著此前支付的30%—70%首付款白白讓恒大用了兩年。即便能順利退房，兩年后房?jī)r(jià)會(huì)漲多少?購房者拿著這些首付款還能在同樣地段、用同樣價(jià)格買到同樣品質(zhì)的房子嗎?”
恒大的“無理由退房”贏得了超高的市場(chǎng)關(guān)注度，但市場(chǎng)評(píng)價(jià)呈現(xiàn)出兩極分化。贊揚(yáng)者認(rèn)為，無理由退房承諾解除了購房人對(duì)房?jī)r(jià)下降的擔(dān)憂，這一舉措涉及面廣，對(duì)行業(yè)有巨大沖擊，甚至可能改變未來房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則;批評(píng)者則認(rèn)為，房企沒有公布退房操作細(xì)節(jié)，而且由于消費(fèi)者選擇退房只能在交樓未入住之前，這意味著開發(fā)商基本不用擔(dān)心置業(yè)者因?yàn)榉孔淤|(zhì)量不達(dá)標(biāo)而退房。
合生：
引入第三方擔(dān)保是否更可信
2015年4月18日，合生創(chuàng)展發(fā)布了房地產(chǎn)行業(yè)首個(gè)房產(chǎn)全周期協(xié)議保價(jià)房計(jì)劃。合生創(chuàng)展引入第三方擔(dān)保搜房網(wǎng)，凡購買合生•濱江帝景指定房源的購房者，在5年之內(nèi)享受全周期保價(jià)，搜房網(wǎng)可按原價(jià)回購房屋。也就是說，濱江帝景的房子即使入住以后，業(yè)主若想退房，可以把房子直接賣給搜房網(wǎng)。
據(jù)合生創(chuàng)展華北區(qū)營銷總監(jiān)劉蕓岐介紹，合生的全周期保價(jià)模式可以用數(shù)字1、2、3、4、5來概括：1指濱江帝景是全國唯一一家覆蓋一二手房保價(jià)全周期的項(xiàng)目;2指一二手房全保價(jià);3指引入第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu);4指在濱江帝景試點(diǎn)成功后，這一模式將被推廣至北京、太原、大連、秦皇島4個(gè)城市的項(xiàng)目;5指無理由回購時(shí)間長(zhǎng)達(dá)5年。“新房回購不算新鮮事，但二手房也能無條件回購才是王道。消費(fèi)者買房不是為了退，合生不搞噱頭，不去追風(fēng)，我們推出這一舉措的核心是以更佳的品質(zhì)為消費(fèi)者保駕護(hù)航。這樣一來，消費(fèi)者最擔(dān)心的兩件事都解決了：一是5年內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大的下滑，二是入住之后房子質(zhì)量有問題。”劉蕓岐表示。
據(jù)合生引入的第三方擔(dān)保搜房網(wǎng)新房北京公司總經(jīng)理宋永俊介紹，經(jīng)過嚴(yán)格的房源甄選和評(píng)估，合生濱江帝景成為享受搜房無理由退房保障服務(wù)的首批房源。“作為美國上市公司，搜房不僅有實(shí)力做這樣的承諾，也會(huì)為每一套擔(dān)保的房源計(jì)提退房風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金。”宋永俊表示。“既然開發(fā)商敢于這么玩，肯定有兩把刷子，不然就把自己玩壞了。”一位購房者對(duì)記者說，“以前總擔(dān)心房子入住后出現(xiàn)各種問題，現(xiàn)在好了，有5年的時(shí)間試住，怎么都讓人放心了。”
觀察：
倒逼開發(fā)商提升房屋質(zhì)量
在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“白銀時(shí)代”的大背景下，恒大、合生等房企推出無理由退房是行業(yè)的進(jìn)步。“住宅是商品的一種，理應(yīng)像其他商品一樣獲得‘包退’承諾，我們希望更多同行加入無理由退房陣營，讓住宅‘包退’成為市場(chǎng)新常態(tài)。”恒大地產(chǎn)總裁夏海鈞在接受記者采訪時(shí)表示，之所以做出無理由退房的決定，是因?yàn)楹愦髮?duì)自身樓盤的質(zhì)量以及未來市場(chǎng)有足夠信心，承諾無理由退房能體現(xiàn)恒大的產(chǎn)品品質(zhì)，讓置業(yè)者“買得放心、買得稱心、買得高興”。
多年來，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)以銷售跑量為主，新增住房質(zhì)量參差不齊，其中存在施工質(zhì)量問題的不在少數(shù)。恒大、合生提出無條件退房，體現(xiàn)了房企對(duì)自家房屋質(zhì)量的信心，也切中了目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的要害。業(yè)內(nèi)人士表示：“如果說之前的房地產(chǎn)行業(yè)存在只談價(jià)格不注重質(zhì)量的現(xiàn)象，那么隨著購房者對(duì)房屋質(zhì)量的重視，購房者的心態(tài)越來越理性，開發(fā)商提出無條件退房也是大勢(shì)所趨。”
“無理由退房既能促使房企提升房屋質(zhì)量，同時(shí)也穩(wěn)定了房?jī)r(jià)。”當(dāng)看到恒大集團(tuán)宣布無理由退房的消息時(shí)，業(yè)內(nèi)眾說紛紜。某房企總監(jiān)向記者表示，如果房產(chǎn)行業(yè)都實(shí)行此策略，將會(huì)促使房屋質(zhì)量的整體提升。
其實(shí)，無理由退房的提出印證了房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)徹底向買方傾斜，以前開發(fā)商總是選擇打折、送禮、增配置等促銷手段爭(zhēng)取購房者，這點(diǎn)兒小錢對(duì)于高企的房?jī)r(jià)來說只是“毛毛雨”，對(duì)于品質(zhì)的改進(jìn)也總是浮于表面。如今，各房企的營銷手段直指行業(yè)“痛點(diǎn)”，比如對(duì)5年后房?jī)r(jià)發(fā)展的預(yù)判，對(duì)房屋質(zhì)量的擔(dān)憂，對(duì)入住體驗(yàn)的感受等。“今后很希望能看到更多真正有利于購房人、有利于行業(yè)發(fā)展的營銷創(chuàng)新。”北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、秘書長(zhǎng)陳志對(duì)記者表示。
(本報(bào)記者 孫蔚)
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