樓市冰封價房拐頭 樓市抄底之糾結(jié)

曾經(jīng)一路向上狂奔的房價終于出現(xiàn)了快速掉頭向下的跡象。國務(wù)院總理溫家寶近日提出，“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房價合理回歸”。一時間，對于今年我國房地產(chǎn)市場的走勢，人們又有了新的猜想。

1月31日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院第六次全體會議，討論即將提請十一屆全國人大五次會議審議的《政府工作報告》(草案)，提出“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房價合理回歸。采取有效措施增加普通商品房供給。做好保障性住房建設(shè)和管理工作”。這是自2009年本輪樓市調(diào)控以來，溫家寶總理第五次提及促進(jìn)房價合理回歸。一時間，對于今年我國房地產(chǎn)市場的走勢，人們又有了新的猜想。

樓市冰封

“買房嗎?靠近地鐵的好房子，價格實惠。絕對值啊。”2月1日，在北京市一家房屋銷售中介門店門口，工作人員小張熱情地向過往的行人發(fā)放樓盤宣傳廣告。“現(xiàn)在樓市確實很冷清，幾個月都不一定能賣出去一套房，只能靠介紹租房賺點錢。”小張向記者透露，其門店最近一個月的交易量比上個月起碼下降了50%以上，而且近幾個月來在一直下降。

21世紀(jì)不動產(chǎn)向本報記者提供的數(shù)據(jù)顯示，2011年北京、上海、深圳3個一線城市的年度總成交量(新房+二手房)分別為18.5萬套、20.4萬套、9.8萬套，同比分別下降31.35%、9.75%和38.15%。二手房成交量最能反映樓市行情，2001年北京和深圳二手房成交量同比分別下跌37.92%與45.60%，上海二手房成交量同比下跌幅度較小，為2.33%。

而今年以來的樓市行情延續(xù)了萎靡態(tài)勢。北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月份受到春節(jié)及調(diào)控的影響，全國包括北京、天津、上海、廣州、深圳等20個重點城市在內(nèi)的房屋成交量出現(xiàn)了明顯的下滑，環(huán)比全部下調(diào)，總成交僅48368套，環(huán)比2011年12月份的114380套，總成交量下調(diào)了57.7%，同比下調(diào)幅度也超過50%。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會公布的數(shù)據(jù)也顯示，2012年1月，北京市二手住宅網(wǎng)簽成交量為2934套，相比2011年12月的成交量，大幅下降了77.2%，創(chuàng)2008年11月全面網(wǎng)簽以來39個月歷史最低。

價房拐頭

萎靡的成交量終于開始影響開發(fā)商和二手房持有者的心理預(yù)期，曾經(jīng)一路向上狂奔的房價終于出現(xiàn)了快速掉頭向下的跡象。中原地產(chǎn)向記者提供的數(shù)據(jù)顯示，1月北京市各城區(qū)房價普遍下降，且下降幅度呈擴(kuò)大趨勢。

“你看看這套星河苑的房子，緊靠著地鐵四號線，業(yè)主著急出手，目前價格大概每平方米在2.1萬元左右，這個價格比起前幾個月已經(jīng)下跌不少了，我記得去年同等區(qū)位、類似戶型的房子開價起碼要每平方米2.4萬元呢。”上述房屋銷售中介工作人員小張從電腦上調(diào)出一套房屋的圖片，向記者展示。星河苑位于北京地鐵四號線公益西橋站附近，北京城區(qū)南四環(huán)與南三環(huán)之間，記者近日走訪了該區(qū)域周邊的包括21世紀(jì)不動產(chǎn)、我愛我家、鏈家地產(chǎn)、鑫尊地產(chǎn)的幾個門店，了解到以前在這個位置附近的樓盤除了東亞三環(huán)中心因為是商業(yè)立項，只有四十年產(chǎn)權(quán)而價格較低外，其他的樓盤二手房均價都在每平方米2.5萬元左右。記者了解到，目前該區(qū)域掛牌出售二手房的業(yè)主普遍調(diào)低了價格預(yù)期，每平方米的售價起碼都比2.5萬元降價一兩千元，有的急于用錢的業(yè)主掛牌價更低。

記者通過現(xiàn)場走訪、網(wǎng)上調(diào)查等方式發(fā)現(xiàn)，北京市三環(huán)甚至二環(huán)區(qū)域一些較老的小區(qū)二手房價格已跌至2萬元每平方米的大關(guān)。比如南三環(huán)福臻家園一套118平方米的房子，單價每平米19748元;位于東南二環(huán)與三環(huán)之間方莊區(qū)域的芳林苑小區(qū)，一套96平方米的房子總價為195元，折算單價每平方米2萬元左右;同樣位于方莊的芳城園小區(qū)，一套96平方米的房子掛牌價200萬，折合每平方米2萬元左右。

相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，大中城市房價下跌的跡象已經(jīng)顯現(xiàn)。1月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2011年12月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有52個，持平的城市有16個。與11月份相比，12月份環(huán)比價格下降的城市增加了3個。環(huán)比價格上漲的2個城市中，漲幅均為0.1%。與上年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有9個，比11月份增加了5個。漲幅回落的城市有55個。12月份，同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有60個。

中國指數(shù)研究院近日發(fā)布“百城價格指數(shù)”也顯示，全國100個城市今年1月住宅均價為8793元/平方米，比去年12月下跌0.18%，連續(xù)第5個月環(huán)比下跌。“百城價格指數(shù)”一組調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)十個主要一線城市1月住宅均價為15565元/平方米，比上個月下跌0.15%。

抄底時機(jī)

對于近期內(nèi)房地產(chǎn)市場的走勢，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭分析，溫家寶總理的表態(tài)延續(xù)了中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，給今年樓市走勢奠定了方向。“鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果”，說明調(diào)控效果已初步顯現(xiàn)，還須防范房價反彈，仍需鞏固調(diào)控成果。“抑制投機(jī)投資性需求”，點出了當(dāng)前調(diào)控重點，將通過調(diào)整普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)、放松房貸等來保護(hù)首次置業(yè)需求。“逐步完善”，則意味著限購、限貸等措施將會慢慢調(diào)整，今年可能會出現(xiàn)一些松動。

楊紅旭認(rèn)為，在中央一再堅持調(diào)控政策不放松的背景下，政策面短期內(nèi)較難松動。“預(yù)計上半年房價還將保持下跌態(tài)勢。一季度市場處于年內(nèi)最冷狀態(tài)，二季度住宅成交量可能出現(xiàn)反彈，但價格很難由跌轉(zhuǎn)漲，畢竟調(diào)控政策從緊、企業(yè)資金告急、市場存貨高企等因素讓房企面臨嚴(yán)峻考驗”。

不過一貫鼓吹房價會繼續(xù)上漲的中國低碳產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟房地產(chǎn)分會會長陳寶存則在微博上表示，房產(chǎn)市場低谷后將會暴漲，迎來一個前所未有的景象，在未來5年內(nèi)將會翻一番。“大家攢錢準(zhǔn)備抄底啊。”記者的朋友肖先生日前在QQ上寫道：“我準(zhǔn)備攢點錢，今年抄底買房，這可能是未來幾年最好的買房時機(jī)了。”“今年真的是買房的好時機(jī)嗎?”有類似想法的張小姐告訴記者，她準(zhǔn)備改善一下居住環(huán)境，買套更大的房子，已經(jīng)對地段、樓盤進(jìn)行了考察，但她對是否該今年買卻很猶豫，“不買，怕明年上漲，買，又怕明年還繼續(xù)跌。”

北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉預(yù)測，預(yù)期成交量的冷淡有可能延續(xù)整個農(nóng)歷正月，可能到2月中旬隨著低價供應(yīng)項目的增加，成交量才可能恢復(fù)到去年下半年的平均水平。成交量低迷，價格進(jìn)一步下調(diào)。從成交結(jié)構(gòu)看，市場需求仍將以首次置業(yè)者為主，中低價的普通住宅依然會占據(jù)成交量的主體。“樓市從目前數(shù)據(jù)來看已經(jīng)進(jìn)入了明顯的下調(diào)周期。作為調(diào)控政策執(zhí)行力度最大的一二線城市，房價下調(diào)的項目和幅度也領(lǐng)先全國，目前來看拐點可以說已經(jīng)明顯出現(xiàn)，預(yù)期在6-12個月內(nèi)房價還有可能有10-20%的下調(diào)空間。”張大偉說。

對于購房者是否該抄底的議論，世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松的一則微博頗為耐人尋味：“抄底?人人都想抄底，但難在選時。底太長，你不敢抄;底太短，你抄不到。如果說房地產(chǎn)價值準(zhǔn)則是地段、地段、還是地段，那么房地產(chǎn)價格準(zhǔn)則是時機(jī)、時機(jī)、還是時機(jī)!但抓時機(jī)不能抓一個點，而是時間段。”

◆ 延伸閱讀

溫總理兩年5次強(qiáng)調(diào)促進(jìn)房價合理回歸

2010年2月27日 溫家寶總理在中國政府網(wǎng)與網(wǎng)友在線交流時表示，有信心使房價能夠保持在一個合理的價位。2010年12月26日 溫家寶總理在中央人民廣播電臺與聽眾進(jìn)行交流時表示，“在我的任期內(nèi)，一定要使房價能夠保持在一個合理的水平”。2011年5月1日 溫家寶總理視察北京保障房，重申使房價回歸合理水平時說，要把一些地區(qū)過高的房價降下來、使房價回歸到合理水平的決心是堅定不移的。2011年11月6日 溫家寶總理在俄羅斯圣彼得堡發(fā)表談話表示：對于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫的動搖，我們的目標(biāo)是要使房價回歸到合理的價格。2012年1月31日 溫家寶總理主持召開國務(wù)院第六次全體會議時提出，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，促進(jìn)房價合理回歸。