消費者購買房產(chǎn)簽合同時需多留意

深圳市消委會于今年一季度調(diào)查了本市12個在售樓盤后發(fā)現(xiàn)：在新房銷售中，房地產(chǎn)開發(fā)商運用不良營商手法損害消費者合法權益的情況仍然普遍存在。

不良營商手法一：開發(fā)商在提供的補充協(xié)議中聲稱“本協(xié)議是經(jīng)買賣雙方平等協(xié)調(diào)達成的補充約定，并非合同格式條款，與預售合同不一致的，以本補充協(xié)議為準”，但在實際交易中又不允許消費者協(xié)商修改補充協(xié)議中的條款。

消委會的專家稱，補充協(xié)議條款是經(jīng)營者預先為重復使用而單方制定的條款，在訂立合同時并未與消費者協(xié)商，符合《合同法》第39條第2款關于格式條款的定義，應認定為格式條款。

由于格式條款是經(jīng)營者事先單方面制定未予消費者協(xié)商的條款，因此我國無論從立法角度還是從行政監(jiān)管角度都對格式條款做出了較嚴格的規(guī)定。比如《合同法》第39條規(guī)定“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明”，第40條規(guī)定“提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效”，第41條規(guī)定“對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款”。

房地產(chǎn)開發(fā)商在明明是合同格式條款的協(xié)議中非要強調(diào)協(xié)議是“非格式條款”，若真是非格式條款，就應該允許消費者協(xié)商修改，但在實際交易中，開發(fā)商又不允許協(xié)商修改。而在這個不允許協(xié)商修改的補充協(xié)議中又大量存在著損害消費者合法權益的不平等的格式條款，開發(fā)商這樣做的目的是顯而易見的，即如果承認是格式條款，其補充協(xié)議中大量的不平等條款將面臨著可能無效的司法認定，如果標上“此協(xié)議非合同格式條款”，則可造成是與消費者平等協(xié)商形成合同的假象，補充協(xié)議中的不平等條款就可以辯解說是消費者自愿接受的條款，一旦發(fā)生糾紛，在法律適用方面，會出現(xiàn)對消費者極其不利的局面。

開發(fā)商這種做法對消費者權益的侵害是毋庸置疑的，而這種手法背后隱藏的巨大法律陷阱也是急需揭示和懲戒的，此手法應引起立法、司法和執(zhí)法部門的高度重視，予以科學引導規(guī)范，方有利于房地產(chǎn)市場長遠健康發(fā)展。

不良營商手法二：消費者需要認真閱讀理解的合同文件只有一份，常被固定于交易場所的角落處，其中的補充協(xié)議存在大量不公平條款，其字體細小如麻。整本合同文件內(nèi)容繁多，專業(yè)性極強，但卻不允許消費者拍照或復印，也不允許帶走，經(jīng)營者更不會主動提示和解釋其內(nèi)容，甚至還催促消費者先交定金，再看合同。

專家認為，誠實信用原則是市場經(jīng)濟活動的一項基本道德準則，《合同法》第6條規(guī)定：“當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。”經(jīng)營者前述不良營商手法使得缺乏專業(yè)知識、對樓盤信息的了解與經(jīng)營者嚴重不對等的消費者無法充分閱讀和理解要簽署的一系列文件、合同，這種做法，使消費者的知情權無法得到充分保障，也明顯違反了誠實信用原則。