海南一開發(fā)商銷售已抵押、被查封商品房 千余名業(yè)主艱難維權(quán)

據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報(bào)道，由于環(huán)境、氣候條件等原因，很多久居北方的人都希望能在椰風(fēng)海韻、碧海銀沙的海南擁有一套房子，能隨著季節(jié)變化，如候鳥般穿梭于南北兩地。

今年已經(jīng)75歲高齡的邱先生就是其中之一。他在中科院從事科研工作，長期生活在北京，隨著年齡的增長，越來越怕冷的他一直希望能在四季如春的海南擁有一套房子，能隨時(shí)去度假、養(yǎng)老。

去年8月份，邱先生和愛人一起到海南旅游時(shí)，順便看了看房，經(jīng)過對比，他們最終選擇在海南美好·龍沐灣小區(qū)花光積蓄購買了一套房，當(dāng)時(shí)小區(qū)一期樓房已經(jīng)建設(shè)完工，只差內(nèi)部裝修，銷售方承諾12月底就可以完成裝修并交房，到時(shí)只需拎包入住。邱先生一次性付清全款后，就匆匆離開海南。

去年12月底，由于已到交房時(shí)間卻沒人通知收房，銷售人員也聯(lián)系不上，邱先生趕緊和家人一起跑到海南一探究竟。到達(dá)售樓處后，他們先是被貼在小區(qū)管理中心的一張法院查封54套房的公告嚇了一跳，之后和其他業(yè)主溝通后，得到的消息讓他們更加驚訝——“美好·龍沐灣”項(xiàng)目已經(jīng)售出的1300多套房子中有1100多套均已被法院查封。

之后經(jīng)確認(rèn)，邱先生失望地發(fā)現(xiàn)，自己購買的這套房也在其中。“我們年紀(jì)都比較大，我75，我老伴兒74，都是靠我們的工資收入，一輩子的積蓄全都押在了這里面。拿不到房子，之前的養(yǎng)老計(jì)劃都化為泡影了。”邱先生無奈地說。

古稀之年卻要整天為拿不到房子而犯愁，邱先生的兒女看著老人無比心疼卻又無能為力，因?yàn)樗麄兌荚ラ_發(fā)商所在地了解過，這個(gè)項(xiàng)目不止被一家法院查封房產(chǎn)，而且多個(gè)股東都存在著一系列嚴(yán)重的違法違規(guī)行為，導(dǎo)致這個(gè)項(xiàng)目資金鏈斷裂，各種利益糾葛錯(cuò)綜復(fù)雜，有業(yè)主8年前就買了房，至今仍在維權(quán)。外加由于工作原因，無法抽出大量時(shí)間精力在北京和海南兩地來回折騰，所以只能等待海南長期居住業(yè)主告知維權(quán)進(jìn)展。

記者在網(wǎng)上查詢到，今年1月27日，樂東縣房管局發(fā)布一則《海南美好中和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司龍沐灣-美好海岸一區(qū)項(xiàng)目有關(guān)情況》的公告，從2016年5月25日開始，美好龍沐灣1區(qū)房屋就因7起糾紛，分別被海口、濟(jì)南、臨高等多家法院查封，房管部門也已經(jīng)在2016年6月30日起關(guān)閉該企業(yè)網(wǎng)簽窗口。可是，很多像邱先生這樣的業(yè)主，卻都是在2016年6月30日之后購買的房子，也就是說，開發(fā)商在房屋被查封限制之后，仍然在進(jìn)行銷售。

河南鄭州一位法官也在美好·龍沐灣購買了一套房。這位法官介紹，當(dāng)時(shí)買房時(shí)很慎重，查看了五證，也沒有見到法院的什么封條，因?yàn)槿绻ㄔ翰榉猓瑫o它的工地貼上封條，還有大門的顯要位置。“我是從事法律工作，也有一定的經(jīng)驗(yàn)，自己當(dāng)時(shí)也上網(wǎng)查了一下樂東房管局的相關(guān)資料，沒有見到他告知購房者哪個(gè)法院查封這個(gè)樓盤，我們就很放心地交了定金回去了。回去后按照要求打了全款過去。當(dāng)時(shí)心情還是挺喜悅，想著雖然拿了一生的積蓄買了這房子，但這里的環(huán)境太好了，是海景房。”

回到鄭州后沒幾天，她感覺買房時(shí)還是過于倉促，很多信息沒有細(xì)察，她就按往常查案的流程查找美好·龍沐灣項(xiàng)目的相關(guān)信息，哪料無意中竟檢索出法院查封公告，仔細(xì)一看內(nèi)容更是讓她驚訝萬分：“上面顯示出被?？谥性翰榉饬?090套房子，這個(gè)消息對我來說非常震驚。因?yàn)楫?dāng)時(shí)我們沒看到有什么封條，于是就立即打電話到查封樓盤的法院了解相關(guān)情況，他們確實(shí)查封了，之后我就想辦法想加到業(yè)主群里，了解真實(shí)情況后就開始維權(quán)。一些業(yè)主也組織起來，到樂東縣政府反映，據(jù)說當(dāng)?shù)卣渤闪⒘斯ぷ鹘M。”

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，美好·龍沐灣項(xiàng)目出現(xiàn)的問題貌似復(fù)雜，但實(shí)際不是這樣，對于業(yè)主來說，事實(shí)很清楚，即項(xiàng)目開發(fā)商由于種種原因資金鏈斷裂，在土地房產(chǎn)被債權(quán)人抵押、查封的情況下，隱瞞抵押查封事實(shí)，仍擅自按“五證俱全”的方式銷售已抵押、被查封、被限制的商品房，使很多業(yè)主在不知情的情況下購買了美好·龍沐灣的房產(chǎn)。還有部分業(yè)主是在房屋被查封前，早就以付全款買了房，但已經(jīng)入住的房子還是被法院查封了。

一位業(yè)主介紹，去買房的時(shí)候，開發(fā)商的五證齊全，當(dāng)時(shí)他就交了全款，買了之后只給了他發(fā)票。“我是2017年4月份去買的，交房時(shí)間是2017年12月底。10月份以后，突然海南賣房子的人給我打電話推銷房子，我說我已經(jīng)在樂東買了龍沐灣，他說龍沐灣查封了。后來才了解到里面的具體內(nèi)幕：之前法院已經(jīng)查封了樓盤，但開發(fā)商繼續(xù)在賣這個(gè)樓，我們完全不知道。作為業(yè)主來說，五證俱全也沒辦法去鑒別。當(dāng)?shù)弥@個(gè)消息后，確實(shí)給我打擊很大。到目前為止我都沒敢跟父母講這個(gè)事，因?yàn)榕吕先寺牭竭@個(gè)事受不了。”

還有業(yè)主告訴記者：“像我們這些歲數(shù)大的人一輩子攢那么點(diǎn)錢，它查封是15年查封的，查封的時(shí)候我們的房子都已經(jīng)交付了，我已經(jīng)早就付了全款了，你就更沒理由查封我的房子。

記者調(diào)查了解到，目前在這個(gè)項(xiàng)目購房的上千戶業(yè)主，不少人幾乎是傾其所有積蓄買的房子，有的是交了購房款多年收不了房，有的入住多年辦不了房產(chǎn)證。目前這個(gè)項(xiàng)目處于停滯狀態(tài)，被查封的房產(chǎn)何時(shí)能解封，何時(shí)能交房，辦理房產(chǎn)證？為核實(shí)清楚這些問題，記者撥通海南樂東縣房管局辦公室電話，工作人員讓記者聯(lián)系了解這一事件的相關(guān)負(fù)責(zé)人劉主任，但記者多次撥打?qū)Ψ绞謾C(jī)，都被掛斷。之后，記者又輾轉(zhuǎn)找到多個(gè)該項(xiàng)目開發(fā)商負(fù)責(zé)人的聯(lián)系電話，但電話都處于能撥通但始終無人接聽狀態(tài)。業(yè)主們告訴記者目前他們維權(quán)難也難在這里，開發(fā)商對任何問題都避而不答。

據(jù)業(yè)主們介紹，2017年12月份，開發(fā)商方面曾召集業(yè)主維權(quán)代表開過一次懇談會，業(yè)主們也是在會上了解到，這個(gè)項(xiàng)目存在資金鏈斷裂、缺乏運(yùn)營資金、投資難以為繼等問題。也是在這次懇談會上，業(yè)主們了解到，該項(xiàng)目原股東王愛愛等人已經(jīng)主動(dòng)放棄這個(gè)項(xiàng)目，希望由北京甲乙丙資產(chǎn)管理公司，也就是目前這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)商美好地產(chǎn)的債權(quán)抵押人等重啟盤活項(xiàng)目，但債權(quán)抵押人邱代倫則答復(fù)，這是他從業(yè)20年以來，接觸過的最復(fù)雜，最艱難的項(xiàng)目，他只認(rèn)該認(rèn)的，不管其他。他愿意依照法律，將項(xiàng)目讓與他人。“我們進(jìn)來之后，這個(gè)項(xiàng)目的官司不斷。你非法變賣任何財(cái)產(chǎn)都是不對的，你是為了原來的業(yè)主，把新的業(yè)主套進(jìn)來了。作為抵押權(quán)人，我們會依法嚴(yán)格的執(zhí)行抵押權(quán)人的權(quán)利。”

業(yè)主們說，在這之后，經(jīng)過多次溝通，邱代倫同意重啟項(xiàng)目建設(shè)，并表示積極協(xié)調(diào)法院對已查封房產(chǎn)進(jìn)行解封，依法保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，但自此之后，對方卻沒有任何實(shí)際行動(dòng)，現(xiàn)在項(xiàng)目仍處于停滯狀態(tài)。業(yè)主的美好生活計(jì)劃可能就此化為泡影。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，美好中和出具給一千多戶購房人的購房手續(xù)不規(guī)范：一是簽訂了購房合同并加蓋公章、開具購房發(fā)票，但沒有注明合同簽訂時(shí)間；二是簽訂購房合同或房屋認(rèn)購書卻不加蓋公章，只開具購房發(fā)票，未注明合同簽訂時(shí)間；三是只出具房屋認(rèn)購書和收款收據(jù)并加蓋公章，至今未簽訂購房合同；四是只出具收款收據(jù)。購房人的訴求之一是要求開發(fā)商完善購房手續(xù)，以使所購之房獲得基本的法律保障，但開發(fā)商現(xiàn)在卻編造種種理由遲遲不予辦理。這也是造成業(yè)主維權(quán)難的主要原因之一，自己手上所有購房手續(xù)不完備，面對這樣的情況，業(yè)主該怎么辦？

北京市潮陽律師事務(wù)所律師胡鋼表示，按照《合同法》規(guī)定，一份合同的訂立或生效最主要的兩個(gè)階段為要約和承諾，如果要約和承諾都履行完畢并有相關(guān)的證據(jù)作為支撐，合同是成立的。一般來說，所謂的合同或協(xié)議文本，是很好的雙方訂立合同的證據(jù)。合同過程中如果有一些不完備或不周詳?shù)牡胤?，如果按照雙方訂立合同時(shí)共同的期待，比如合同中的時(shí)間沒有確定，但雙方都認(rèn)可是某個(gè)時(shí)間確定的，或者買房人能夠提供證據(jù)證明簽訂合同的時(shí)間，對方?jīng)]有否認(rèn)或?qū)Ψ經(jīng)]有證據(jù)否認(rèn)，訂立合同時(shí)間的問題就能迎刃而解。關(guān)于付款的問題，如果支付款項(xiàng)通過銀行轉(zhuǎn)賬，銀行轉(zhuǎn)賬的財(cái)務(wù)信息是永久保存的，消費(fèi)者可以通過銀行獲得有效證據(jù)，對方按照法律規(guī)定應(yīng)該開具發(fā)票。如果開具發(fā)票，進(jìn)一步強(qiáng)化已經(jīng)付款的情況。如果對方開具的收據(jù)，雖然違反發(fā)票相關(guān)法規(guī)，但依然可以作為重要支撐，表明相關(guān)房屋開發(fā)商已經(jīng)收到款項(xiàng)。雖然某些細(xì)節(jié)不夠完備，但總體能夠證明消費(fèi)者和開發(fā)商訂立合同并支付了相關(guān)房款，希望于某個(gè)特定日期獲得相關(guān)的房屋所有權(quán)，這樣的房屋買賣合同是清晰的，不應(yīng)影響消費(fèi)者后期維權(quán)工作。

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這家公司明知所售房屋為抵押物和法院查封物不能進(jìn)行銷售，之前股東說是華融公司默許的，但為達(dá)到非法攫取巨額購房款的目的，采取故意隱瞞，不履行告知義務(wù)，剝奪消費(fèi)者知情權(quán)等手段，使上千戶善意購房人遭遇重大經(jīng)濟(jì)損失。開發(fā)商的行為是否涉嫌欺詐？北京市潮陽律師事務(wù)所律師裘葉表示，可以明確開發(fā)商明知道所售房屋已經(jīng)抵押給抵押權(quán)人，同時(shí)因?yàn)槟承﹤鶛?quán)、債務(wù)問題被法院查封，如果任何一個(gè)消費(fèi)者購買了該開發(fā)商出售的房子，而房屋又在被設(shè)定為抵押物或者法院查封的范圍之內(nèi)的情況下，消費(fèi)者所有權(quán)得不到保障，拿不到房產(chǎn)證。開發(fā)商如果明知道這種情況，仍跟消費(fèi)者簽訂購房協(xié)議，收取房款，這存在欺詐。

不少業(yè)主們買房時(shí)，其實(shí)樓盤部分房產(chǎn)已被查封，但售樓處等卻沒有相關(guān)的提示。樓盤有房屋被查封后，當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門應(yīng)該采取哪些措施，明示消費(fèi)者？

胡鋼表示，如果出現(xiàn)人民法院或相關(guān)監(jiān)管機(jī)關(guān)查封，特別是人民法院作出查封決定，應(yīng)該有相關(guān)通知和公示的義務(wù)，通知要明確告知被查封人。一般而言，法院可能會為相關(guān)房屋貼所謂的封條，同時(shí)法院會和房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)及住建主管機(jī)關(guān)溝通，在相關(guān)房產(chǎn)登記資料里明確設(shè)定查封狀態(tài)，使房屋權(quán)屬關(guān)系不可能發(fā)生任何變動(dòng)，除非人民法院有另外司法裁決或決定。如果工作做得再細(xì)一點(diǎn)，售樓處也做相關(guān)公示，當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ汗ぷ骶湍茏龅酶?xì)致一些，但這種情況有時(shí)候比較容易規(guī)避。因?yàn)槿绻_實(shí)是惡意開發(fā)商，它完全可能在另外一個(gè)地方重新設(shè)立售樓部，無非是再聘請所謂的房屋銷售代理而已。比如很多時(shí)候只看到樣板房，消費(fèi)者不大可能親自到現(xiàn)場進(jìn)行詳細(xì)勘驗(yàn)，也造成了這種疏漏。

上千戶購房人擔(dān)心收房、辦證將遙遙無期，業(yè)主們該如何維權(quán)？裘葉表示，對于業(yè)主而言，由于房屋已經(jīng)設(shè)定了無論是抵押權(quán)還是被法院查封，要實(shí)現(xiàn)購買房屋取得所有權(quán)證的目的可能確實(shí)遙遙無期，消費(fèi)者可以繼續(xù)主張合同履行，在履行過程中，可能開發(fā)商并沒有把盤完全弄死，可以再盤活，這種情況下，債權(quán)人允許開發(fā)商繼續(xù)銷售，那么房子沒有被查封的那部分，可以在銷售的情況下，首先開發(fā)商要告知消費(fèi)者該房子設(shè)定了一些抵押權(quán)，在消費(fèi)者明知一些情況后仍繼續(xù)，該合同是可以履行的。如果消費(fèi)者表示看不到房子能辦證的希望，可以要求開發(fā)商解除合同，承擔(dān)各種各樣的賠償，然后返還房款等。

對此，胡鋼表示，如果相關(guān)房產(chǎn)被查封或者被抵押依然銷售，很顯然構(gòu)成消費(fèi)欺詐，應(yīng)當(dāng)退一賠三，四年前相關(guān)法院已做出類似的判決。再進(jìn)一步，因?yàn)樯婕昂芏嘞M(fèi)者，也有可能涉嫌構(gòu)成合同詐騙罪，因?yàn)楸徊榉獾姆慨a(chǎn)依然銷售，這種主觀的惡意影響范圍較大。公安機(jī)關(guān)各種偵查手段很強(qiáng)，一定要把相關(guān)工作做得更細(xì)一些，因?yàn)楣臼杖∠嚓P(guān)款項(xiàng)后很可能被當(dāng)時(shí)的實(shí)際控制人或所謂的股東通過各種方式轉(zhuǎn)移，如有必要，對相關(guān)股東或?qū)嶋H控制人也應(yīng)追究相應(yīng)的法律責(zé)任。