“租房貸”，中介的財神、租客的坑？

北京市朝陽區(qū)財滿街財經(jīng)中心東區(qū)8號樓的第5層、第7層、第9層如今現(xiàn)已人去樓空，這條寓意“招財進寶”的街道，并沒有給入駐的長租公寓品牌商北京昊園恒業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司(以下簡稱為“昊園恒業(yè)”)帶來想象中的財運。近一段時間，昊園恒業(yè)資金鏈的斷裂引發(fā)了連鎖的“爆倉”現(xiàn)象，引發(fā)媒體關(guān)注。

10月末以來，“王四會還錢”成了財滿街住客耳熟能詳?shù)囊痪湓挕Ｍ跛臅顷粓@恒業(yè)的法定代表人，他還欠著昊園恒業(yè)員工4個月的薪水、房東半年的租金、租客一年的“租房貸”。“苦主”們想讓他現(xiàn)身給個說法，至今未果。

昊園恒業(yè)的“爆倉”再次將長租公寓“租房貸”模式推向輿論的風口浪尖。一只手撮合房東和租客，另一只手用租客的信用向銀行或其他借貸平臺貸款，再用貸得的資金瘋狂擴張，這種“無本萬利”的生意能加速品牌商資金的回籠以及市場的擴張，但對租客來說，其中的風險卻十分巨大。

當杠桿開始撬動房租，如何避免“租房貸”成為“中介的財神、租客的坑”就成了一道必答題。

長租公寓員工：真沒想到客戶的下場就是我們的下場

長期以來，昊園恒業(yè)的租客們都是通過一家名為“元寶e家”的消費金融公司一次性把租金付給昊園恒業(yè)，再每月通過還貸的方式將房租交給“元寶e家”。隨著昊園恒業(yè)資金鏈的斷裂，租客不僅拿不到先行支付的押金，還要每月按時向“元寶e家”還錢，房東則因收不到昊園恒業(yè)應付的租金而開始“趕人”。

11月13日，中國青年報·中青在線記者來到昊園恒業(yè)的辦公地點，桌椅橫七豎八地倒在地上，各種報賬單、租戶個人信息表等資料撒落一地。不時有維權(quán)者罵罵咧咧地穿梭于各個辦公室之間，出門時，順帶捎上一些靠枕、坐墊等小玩意兒來“彌補損失”。

一些被拖欠薪水的員工還準備去把公司配到新裝修房源里的空調(diào)等家電家具拆走變賣以彌補損失，“人都跑了，我該咋辦？”

“業(yè)主、租客這幾天都來找我們算賬。真沒想到客戶的下場就是我們的下場，真不應該做缺德的事，為了幾千塊錢。”員工張麗(化名)忍不住，眼淚一直在往下掉，從7月至今，她沒領到一分錢薪水，“在北京這個地方，你想小半年沒有拿到工資的話，要怎么生活？”旁邊的同事補充道，淚水同樣抑制不住地流下來。

來追要租金的房東李月(化名)剛從外地回到北京，昊園恒業(yè)已經(jīng)拖欠她半年的租金了，“每次打電話都說再等等就有錢了，前幾天突然聯(lián)系不上了，我這才開始著急，才知道出了這么大問題”。她告訴中國青年報·中青在線記者，住在自己房子里的是3個剛畢業(yè)不久的年輕人，她也知道他們把房租給中介了，所以一直不好意思攆人，“但我確實沒收到錢啊，再這樣下去，只能趕他們走了，不能讓他們一直白住啊。”

租客王月(化名)已經(jīng)是第二次來財滿街了，雖然已經(jīng)對退租不抱希望，但她還是希望昊園恒業(yè)至少幫她解綁“元寶e家”的賬號。

自從11月7日房東上門，說沒有收到第四季度房租，準備“趕人”開始，王月的生活就陷入了一團糟，她一面請求房東多寬限幾天，一面開始找新房，其間還不斷收到“元寶e家”的催繳短信，“我都已經(jīng)退房了，現(xiàn)在還得還貸款。”她感到憤怒又無奈，賬號沒解綁，不還貸款就會影響征信，對以后買房貸款、出國旅游等都會造成影響。

“本來，我都是抱著合同睡覺。但這兩天我才明白過來，壓根兒沒用。”兩個多月前，看到其他長租公寓品牌商“爆倉”的消息，王月還在朋友圈祈禱，希望昊園恒業(yè)一年內(nèi)不要倒閉。如今，她只期盼著去往法院維權(quán)的路不那么難走。

十余家長租公寓品牌商先后“爆倉”的背后

冰凍三尺非一日之寒。昊園恒業(yè)的危機早有預兆，針對昊園恒業(yè)的維權(quán)事件，從2017年就已開始。根據(jù)天眼查信息顯示，迄今為止，昊園恒業(yè)共涉及17項法律訴訟、191項工商局開出的行政處罰和兩項經(jīng)營異常風險。

今年3月，昊園恒業(yè)被北京市住建委曝光存在克扣租金押金、違規(guī)出租、未備案且未在注冊地經(jīng)營等問題；4月，昊園恒業(yè)又因占用、挪用或者拖延支付客戶資金被北京工商行政管理局通州分局罰款3萬元；8月，昊園恒業(yè)被列入“信用中國”發(fā)布的失信黑名單……

圍繞著昊園恒業(yè)的爭議長時間存在，但其卻屢屢脫身，背后的資本力量功不可沒。昊園恒業(yè)注冊成立于2014年1月，2016年6月正式運營。據(jù)媒體報道，從2016年成立至今兩年間，昊園恒業(yè)并購了至少52家中小中介公司。尤其在2017年，就并購了近20家行業(yè)品牌。公寓管理數(shù)量也從原來的5萬余間，增加到7萬間，在2017年年末房屋管理數(shù)量突破10萬間。其在北京通州板塊覆蓋率達到70%，朝青板塊覆蓋率達到50%。

在其急劇擴張期，“元寶e家”為其提供了充足的“彈藥”。王四會此前在接受媒體采訪時表示，自2017年下半年與“元寶e家”合作起，“元寶e家”提供的資金約占整體資金的三成，這些錢也主要用來進一步收攬其他房源，擴張市場。昊園恒業(yè)這次資金鏈的斷裂也和“元寶e家”突然斷貸有關(guān)。

“長租公寓有很多資本涌入，但資本不能只為了賺錢，必須承擔社會責任，如果資本挾持了許多企業(yè)，一定會跑偏。長租公寓‘爆倉’比P2P‘暴雷’更危險。”我愛我家原副總裁胡景輝的話言猶在耳，長租公寓品牌商卻一家家踩了“雷”。

8月20日，杭州鼎家宣布破產(chǎn)，資本來自消費金融平臺“愛上街”；10月，上海寓見“爆倉”，“元寶e家”是其合作的資本方；同樣在10月，長沙咖菲貓被曝“踩雷”，背后有宜貸網(wǎng)“房樂分”等多家借貸平臺的身影。截至目前，全國已有10余家長租公寓品牌商先后“爆倉”，原因都和“租房貸”沉淀下的資金池的使用有關(guān)。

由于收房成本高、租金回報周期長、缺乏造血能力等原因，長租公寓的營利模式一直是業(yè)內(nèi)討論的熱點，在現(xiàn)階段下，利用資本“跑馬圈地”已經(jīng)成為長租公寓品牌商的共識，但在擴張房源的過程中，就不可避免地存在房屋空置率過高以及資金鏈緊張的問題。第三方“租房貸”的杠桿效應更加劇了這種緊張，如何平衡成了關(guān)鍵。

如何管控長租公寓金融化帶來的“資金池”風暴

“現(xiàn)在的長租公寓已經(jīng)不是一個租賃企業(yè)，而是一個標準的‘金融企業(yè)’。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直指問題的核心，長租公寓金融化帶來的“資金池”成了風暴中心，“將房主的預期租金，通過平臺項目轉(zhuǎn)移到公司名下，實際控制人可以隨意動用，這些金融工具帶來的資金池最大風險是可以掩蓋問題，向后端轉(zhuǎn)移投資風險！”

張大偉指出，長租公寓是一個以時間為核心要素的期限套利游戲，裝修、分租這些其實都只是資金池的補充。對于中介企業(yè)來說，長租公寓模式就是把原來簡單的“中介費+差價”模式變成了投資，“爆倉”風險自然大了。

對于頗受爭議的租房貸，張大偉認為“租房不應該有貸款”。“這與其他消費行為不一樣，租房應該是和吃飯一樣屬于最底層消費，這不應該有任何信貸支持。”他認為，“租房貸”變相給了租賃加杠桿的機會和概率，要是能貸款，那么租賃就會被投資者利用。“過去租賃漲幅遠遠低于房價漲幅，原因是沒法用杠桿，如果租房都要貸款，都有杠桿，那么未來租金很可能會出現(xiàn)大漲。”

從實際需求的角度，中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇認為，剛畢業(yè)的年輕人拿不出錢來“押一付三”，“租房貸”滿足了租客、公寓、房東的需求，有一定的市場。但他也承認其中存在一定的風險，需要對此類躉交租金強化監(jiān)管。

“長租公寓一旦涉足金融業(yè)務，基本上就會出現(xiàn)很多新問題。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說，一方面，租客信用有可能被違規(guī)使用；另一方面，長租公寓把這些貸來的資金挪作其他用途的話，會面臨很多不確定性，“一旦資金鏈斷裂或資金被挪用，此類長租公寓背后的多米諾骨牌效應就會顯現(xiàn)。”

嚴躍進建議，如果允許長租公寓涉足租賃貸款等業(yè)務，各地金融管理部門和互聯(lián)網(wǎng)管理部門應該積極介入，加快搭建房源和資金運作的共同平臺，類似平臺也承擔了房源和客源信用評級的功能，進而使風險變小，同時也防范各類問題擴大。

對于“租房貸”及與此相關(guān)的資金池，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳志認為，政府建立一個租金管控平臺十分必要。“不論你是誰，收取租金、支付租金的話要打到這個平臺上，而不是直接打給中介，要把這筆錢監(jiān)管起來。不監(jiān)管的話就可能被挪用，一旦它投了一個‘瞎事’(不靠譜的事)，這就變成了風險。”他說。