交房租悄然變成還貸款 多部門已啟動調(diào)查“租房貸”

23日，杭州出現(xiàn)了首家“爆倉”的長租公寓，租客在受損后才發(fā)現(xiàn)不知何時竟申請了房租分期。北京的“租房貸”情況又如何？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，也有租客遇到了“被網(wǎng)貸”的情形。北京市住建委23日重申，將嚴(yán)查租賃機(jī)構(gòu)的資金來源和流向，一旦查實(shí)確有違規(guī)行為，將從嚴(yán)處罰。

權(quán)威表態(tài)：多部門啟動調(diào)查“租房貸”

記者注意到，就在8月17日市住建委、市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等多部門對住房租賃企業(yè)約談時提出的“三不得”要求中，第一條就是住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源。而在市住建委已經(jīng)啟動的對住房租賃企業(yè)的聯(lián)合專項(xiàng)執(zhí)法檢查中，不按約定用途使用融資資金的行為也被列入“三嚴(yán)查”之一。

昨天，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人重申，市住建委已經(jīng)會同市銀監(jiān)局、市金融局等調(diào)查“租房貸”，將嚴(yán)查租賃機(jī)構(gòu)的資金來源和流向，一旦查實(shí)將從嚴(yán)處罰。

記者調(diào)查：公寓破產(chǎn)租客卻得繼續(xù)還款

昨天，有媒體報道，位于杭州的鼎家長租公寓因經(jīng)營不善導(dǎo)致資金斷裂，于8月20日宣布停止運(yùn)營。長租公寓破產(chǎn)后，已經(jīng)不得不搬出公寓的約4000名租客卻發(fā)現(xiàn)，不僅先行支付的押金拿不回來了，還得按月支付租金，因?yàn)楫?dāng)初在簽訂租賃合同時，已經(jīng)不自知地使用了房租分期貸款。

租客顧先生說，自己在毫不知情之下，通過銀行卡綁定了一個名為51返唄（現(xiàn)更名為“愛上街”）的App，看似是在App上交房租，其實(shí)是使用了網(wǎng)絡(luò)貸款。愛上街作為貸款方已將一年的租金一次性支付給了鼎家公寓，因此，盡管現(xiàn)在公寓破產(chǎn)了，辦公處也是人去樓空，但顧先生還得繼續(xù)在App上交房租，也就是向愛上街還款。

租客反映“被網(wǎng)貸”

“聽說杭州長租公寓破產(chǎn)后，我才發(fā)現(xiàn)，自己也‘被貸款’了。”昨天下午，相寓的租客童佳（化名）向記者反映了被“套路”的全程。

童佳當(dāng)初和相寓簽約時，用了經(jīng)紀(jì)人推薦的“押零付一”模式，即只要支付寶“芝麻信用”值達(dá)700以上，就可以免去押金支付，直接按月交納房租。“當(dāng)時，經(jīng)紀(jì)人就說用信用租房可以省錢，全程都沒提分期貸款的事兒，我看自己的芝麻信用分夠，便同意了。”

直到昨天，童佳仔細(xì)查了一下合同，才發(fā)現(xiàn)自己還和名為“房司令”的平臺有一份貸款合同，自己實(shí)際上已通過房司令申請了個人租房消費(fèi)貸款，這家互聯(lián)網(wǎng)金融公司早已將一年租金劃轉(zhuǎn)給租賃企業(yè)，自己每月支付的所謂“租金”實(shí)際上是租金加上5.8%的服務(wù)費(fèi)。

“這樣我才想通，為何每月房租從看房時的3000元變成了3150元，本以為芝麻信用就是這樣，其實(shí)我是在還網(wǎng)貸。”童佳說，由于經(jīng)紀(jì)人故意不予明示，而自己不懂消費(fèi)貸，沒想到去追問每月多出來的150元是什么，才莫名當(dāng)了回貸款人。

金融創(chuàng)新下的新課題

隨著資本進(jìn)入長租市場，長租公寓被添上了金融產(chǎn)品的色彩，租客可以消費(fèi)貸的形式申請租房貸款，運(yùn)營商也可以通過資產(chǎn)證券化融資。各種金融創(chuàng)新，給住房租賃企業(yè)提供了現(xiàn)金流，也帶來了如何使用和管理的新課題。

以自如發(fā)行的“1號房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃”來說，首期發(fā)行規(guī)模5億元，就是以房租分期為底層資產(chǎn)。自如CEO熊林2017年在接受媒體采訪時就提到，2016年自如過手租金超過90億元，如果以10%優(yōu)質(zhì)季付租戶作為自如1號底層資產(chǎn)計算，折合到每月為0.75億元，按季預(yù)付租金中除去當(dāng)月租金，自如手中每月至少有1.5億元應(yīng)付給房東的租金結(jié)余。

熊林口中的租金結(jié)余，打的就是租金時間差。自如是統(tǒng)一以月付方式向房東支付租金，而其向租客收取租金的方式則分為月付、季付、半年付和年付，若租客選擇月付則將上浮一定的租金和服務(wù)費(fèi)。在北京租賃市場，季付是主流方式。另一方面，引入房租分期產(chǎn)品后，金融機(jī)構(gòu)提前將租客申請貸款的全年租金一次性支付給長租公寓企業(yè)，再按月從租客身上回收本息，而這1年租金企業(yè)無需一次性支付給房東，這又讓企業(yè)提前獲取了現(xiàn)金流。

專家聲音：設(shè)第三方監(jiān)管賬戶為“防火墻”

“杭州長租公寓破產(chǎn)一事，說明當(dāng)長租公寓涉足金融業(yè)務(wù)后，就不再是單純的房屋出借了，而增添了金融色彩。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，杭州長租公寓破產(chǎn)一事暴露出了三個風(fēng)險。第一個，是租客信用被違規(guī)使用的風(fēng)險。租賃企業(yè)在租賃中加入了一層消費(fèi)貸業(yè)務(wù)，租客表面上看是每個月支付租金，可實(shí)際是每個月在償還消費(fèi)貸。“當(dāng)業(yè)務(wù)穩(wěn)定時，這樣并沒問題，可一旦中間資金不到位，導(dǎo)致房東不愿意繼續(xù)出租，租客就會變得很被動。”

第二個，是租金收益監(jiān)管不到位的風(fēng)險。就像杭州的這家長租公寓名為鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司一樣，很多公寓都在公司名稱中帶有網(wǎng)絡(luò)、科技、資產(chǎn)管理等字眼，旗下公司也是魚龍混雜，發(fā)放給租客的房租分期消費(fèi)貸究竟是支付給房東還是用于收購房源或是挪作他用，都面臨很多不確定性。這樣的不確定性也帶來了風(fēng)險，即一旦資金斷裂或被挪用，“爆倉”的多米諾骨牌效應(yīng)就會顯現(xiàn)。

第三個，就是長租公寓內(nèi)部管理混亂所帶來的風(fēng)險，“當(dāng)長租公寓規(guī)模做大后，若內(nèi)部管理依然不健全，違規(guī)亂象就會出現(xiàn)，從而牽連到租客和房東。”

嚴(yán)躍進(jìn)建議，長租公寓一旦涉足租賃貸款等業(yè)務(wù)后，當(dāng)?shù)亟鹑诠芾聿块T和互聯(lián)網(wǎng)管理部門就應(yīng)積極介入，進(jìn)行風(fēng)險管控，對于部分信用濫用下的租房貸款業(yè)務(wù)，應(yīng)該及時叫停。同時，搭建資金“防火墻”，設(shè)立一個獨(dú)立的第三方監(jiān)管賬戶，對租金收入進(jìn)行監(jiān)管以保證?？顚Ｓ茫?ldquo;至少要讓租賃企業(yè)交納一定比例的保證金，保證金的額度可以和企業(yè)的信用掛鉤，當(dāng)投訴增多時，保證金的交付比例也隨之增加。”