長租公寓甲醛超標(biāo) 租戶權(quán)益誰來維護(hù)？

長租公寓的危機(jī)，一波未平一波又起。在經(jīng)營者陷入壟斷、操縱價(jià)格輿論質(zhì)疑的同時(shí)，9月1日，有微信公眾號發(fā)文稱，阿里員工王先生在入住鏈家旗下的自如公寓后，不久身患急性髓系白血病(M4型)去世。家屬對公寓內(nèi)的空氣進(jìn)行檢測后發(fā)現(xiàn)，房屋內(nèi)甲醛超標(biāo)，認(rèn)為與王先生患病存在重大關(guān)系，目前已向法院起訴。對此，自如官方微博“自如客”發(fā)微博回應(yīng)稱，將積極配合司法部門的工作。鏈家和自如負(fù)責(zé)人也相繼在朋友圈發(fā)聲，“如果是我們的責(zé)任，我們承擔(dān)”。

事實(shí)上，長租公寓甲醛超標(biāo)的問題并不是第一次出現(xiàn)，但是不少租客從維權(quán)成本考慮選擇了默默隱忍，甚至戲謔自稱為有毒物質(zhì)“人體過濾器”。作為近兩年發(fā)展起來的新興行業(yè)，長租公寓為何屢屢被爆出甲醛超標(biāo)？租客又該如何維護(hù)自身的權(quán)益？長租公寓經(jīng)營者在經(jīng)過“跑馬圈地”式的搶占房源、提升議價(jià)能力后，又該承擔(dān)什么樣的責(zé)任？對此，記者采訪了相關(guān)專家。

控制成本是甲醛超標(biāo)主因

長租公寓是指房產(chǎn)商或者房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司將業(yè)主的房屋租下，經(jīng)過裝修改造、配齊基本設(shè)施后，再租出去的房屋。不同于以往的房屋租賃模式，長租公寓經(jīng)營者會直接和租客簽訂合同，租期一般是一年。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，因?yàn)殚L租公寓主打品牌和品質(zhì)，抓住了年輕租房群體的需求，不少長租公寓品牌發(fā)展迅速。例如，自如發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截止到2017年8月，自如在北京、上海、深圳、杭州、南京五城內(nèi)的自如客(租住自如房屋的人)超過100萬人。我愛我家旗下的相寓表示，截止到2017年底，相寓已布局了中國13個(gè)大中型城市，累計(jì)為500萬租客提供了長、短租服務(wù)。

“長租公寓的出現(xiàn)滿足了市場的需求，為租客提供了高效率、低成本尋找房源的方式。”南京大學(xué)法學(xué)院副教授宋亞輝研究經(jīng)濟(jì)法多年，在他看來，長租公寓打破了中國租房市場長久以來的C2C(房東對租客)模式，既為租客找房子減少了時(shí)間，還可以避免遇上黑心中介，加之出租房屋經(jīng)過一定的裝修，方便入住，自然受到租客的歡迎。

然而，長租公寓市場為租客帶來便利的同時(shí)，房屋室內(nèi)空氣質(zhì)量等問題讓租客充滿恐懼。據(jù)虎嗅網(wǎng)消息，今年7月，在北京工作的阮先生在自如上租了一套兩居室的房屋，但剛搬進(jìn)去沒多久渾身就起滿了紅包，經(jīng)過權(quán)威機(jī)構(gòu)的檢測，是由于房屋甲醛超標(biāo)所致。不久前，同樣在自如租房的姚女士出現(xiàn)了惡心、干嘔等甲醛中毒癥狀。為查清原因，姚女士進(jìn)行了檢測，房屋內(nèi)兩處采樣點(diǎn)的數(shù)據(jù)顯示，甲醛含量分別為0.17毫克/立方米和0.18毫克/立方米，明顯超過《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的0.1毫克/立方米的要求。

當(dāng)然，存在問題的不止自如一家。結(jié)合媒體報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，蛋殼公寓、相寓、YOU+公寓等也被曝光存在甲醛超標(biāo)等問題。

據(jù)悉，甲醛濃度較高，一般會引發(fā)氣喘、刺激性流淚、惡心、胸悶等癥狀。世界衛(wèi)生組織國際癌癥研究機(jī)構(gòu)已經(jīng)將甲醛確認(rèn)為一類致癌物，甲醛的危害不言而喻。

既然甲醛的危害如此之大，選擇長租公寓的租客也不在少數(shù)，為何會屢屢爆出甲醛超標(biāo)的問題？

多名業(yè)內(nèi)人士表示，成本控制是造成房屋內(nèi)甲醛超標(biāo)的主要原因，“這種成本控制一方面體現(xiàn)在房屋的通風(fēng)時(shí)間短，一方面是裝修材質(zhì)質(zhì)量差。”此前，自如李姓工作人員在接受媒體采訪時(shí)曾承認(rèn)，裝修好的房屋一般最多放置三天，就會掛牌出租。更有甚者，邊裝修邊出租，根本沒有有效的通風(fēng)時(shí)間。而裝修質(zhì)量的好壞、材質(zhì)是否環(huán)保也直接影響房屋的空氣質(zhì)量。

北京蘭臺律師事務(wù)所律師李雷勇認(rèn)為，目前房屋租賃行業(yè)沒有規(guī)范的裝修標(biāo)準(zhǔn)，更沒有健康安全方面的評估限制。在沒有約束的情況下，長租公寓經(jīng)營者對于甲醛超標(biāo)的問題并不是特別在意。

承租者可起訴解除合同

去年底自如房屋甲醛超標(biāo)被媒體曝光后，自如曾聲明，如果有客戶感覺室內(nèi)空氣異常，他們會協(xié)助其進(jìn)行免費(fèi)換房或免費(fèi)退租，退回押金及所有未發(fā)生的房租及服務(wù)費(fèi)。公司內(nèi)部還有一項(xiàng)政策，如果發(fā)現(xiàn)房屋甲醛超標(biāo)，可賠償一個(gè)月租金。蛋殼公寓也曾對外宣稱，如果遇到甲醛超標(biāo)的情況，經(jīng)第三方機(jī)構(gòu)檢測屬實(shí)，可以退租。

然而看似維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的承諾，在現(xiàn)實(shí)中并沒有那么美好。阮先生身上起紅包后，多次向自如進(jìn)行投訴并無答復(fù)，姚女士要求自如賠償1個(gè)月的租金時(shí)，被告知賠償政策已經(jīng)取消。肖女士要求蛋殼公寓退租后，被告知提前終止合同屬于違約行為，要賠償公司2040元的違約金。

如果碰上一些小的長租公寓經(jīng)營者，消費(fèi)者維權(quán)更是難上加難。曾經(jīng)在北京門頭溝某小區(qū)租房的小林深有感觸：“知道房屋甲醛超標(biāo)后我要求退房，對方不僅沒有全額退款，我還賠償了10天的房屋閑置費(fèi)用。”

在李雷勇看來，如果租客和長租公寓經(jīng)營者就房屋甲醛超標(biāo)問題無法協(xié)商處理，可以通過法律手段進(jìn)行維權(quán)。“甲醛超標(biāo)會影響人的身體健康，不論租房合同中對有毒物質(zhì)含量是否作出過相關(guān)約定，承租者都可以依法終止合同，要求公寓經(jīng)營者無條件退款。”李雷永稱，在租賃合同中，長租公寓經(jīng)營者應(yīng)該確保提供的房屋是符合國家安全標(biāo)準(zhǔn)、能夠正常使用的。當(dāng)房屋內(nèi)甲醛超標(biāo)時(shí)，合同目的無法實(shí)現(xiàn)，已經(jīng)涉嫌違約，承租者當(dāng)然可以要求解除合同。

“如果租客想繼續(xù)承租，清除甲醛等產(chǎn)生的費(fèi)用，則應(yīng)由長租公寓經(jīng)營者買單。”李雷勇解釋稱，合同法中規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施等違約責(zé)任。

在宋亞輝看來，除了解除合同外，承租者還可以要求長租公寓經(jīng)營者進(jìn)行賠償。消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法規(guī)定，經(jīng)營者提供的商品或者服務(wù)有欺詐行為時(shí)，消費(fèi)者可要求賠償購買商品或接受服務(wù)費(fèi)用的三倍錢款。經(jīng)營者明知存在缺陷，仍然提供給消費(fèi)者的，造成嚴(yán)重?fù)p害的，消費(fèi)者可以提出懲罰性賠償。“如果長租公寓經(jīng)營者在知曉房屋沒有時(shí)間通風(fēng)，存在甲醛超標(biāo)的情況下，仍然掛牌出租，承租者可以主張賠償。”宋亞輝說。

除了長租公寓經(jīng)營者外，業(yè)主是否需要為房屋甲醛超標(biāo)的問題擔(dān)責(zé)呢？中國消費(fèi)者協(xié)會專家委員會成員邱寶昌表示，因?yàn)樽饪椭苯雍烷L租公寓經(jīng)營者簽訂的合同，錢款也是支付給對方，沒有牽扯到業(yè)主，業(yè)主自然不用擔(dān)責(zé)。“這和以前中介只是提供房源信息的居間方是不同的。”

健康損害責(zé)任由誰舉證？

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，租客檢測出屋內(nèi)的甲醛超標(biāo)后，想要獲得長租公寓經(jīng)營者的賠償并非易事，即使是進(jìn)入了訴訟程序，訴訟請求也并非一定會得到支持。

記者從中國裁判文書網(wǎng)上獲悉，2015年，任女士和丈夫在自如租住的公寓生活一段時(shí)間后，被確診為急性髓系白血病(M4型)，不得不將6個(gè)月的胎兒引產(chǎn)。任女士委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行空氣質(zhì)量檢測后發(fā)現(xiàn)，房間內(nèi)甲醛和TVOC的濃度超過GB/T18883-2002《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》標(biāo)準(zhǔn)值。其中，甲醛標(biāo)準(zhǔn)值應(yīng)該≤0.10，檢測結(jié)果為0.13?？倱]發(fā)性有機(jī)化合物TVOC標(biāo)準(zhǔn)值為≤0.60，檢測結(jié)果是0.72。

任女士認(rèn)為，兩項(xiàng)有毒有害物質(zhì)的超標(biāo)和她患上白血病存在因果關(guān)系，隨后以侵害生命權(quán)、健康權(quán)、身體權(quán)糾紛為由，將鏈家告上法庭，要求對方賠償百萬元。

該案經(jīng)過一審、二審、申請?jiān)賹彽瘸绦蚝螅ㄔ壕J(rèn)為，原告現(xiàn)有的證據(jù)均無法證明其患病與屋內(nèi)檢測出的兩項(xiàng)指標(biāo)濃度存在因果關(guān)系，駁回了任女士的申請。2017年3月，任女士去世。

“之所以會出現(xiàn)這種情況，是因?yàn)槌凶庹咭袚?dān)舉證責(zé)任，要用數(shù)據(jù)說明租住的房屋確實(shí)存在甲醛超標(biāo)的情況，同時(shí)表明身體出現(xiàn)問題和甲醛有直接的因果關(guān)系。”李雷永說，這對于承租者來說，并不容易，而法院也只能根據(jù)掌握的證據(jù)進(jìn)行裁判。

在邱寶昌看來，相較于長租公寓經(jīng)營者，承租者本就處于弱勢，舉證甲醛超標(biāo)的責(zé)任不應(yīng)該由其承擔(dān)。“我認(rèn)為可以借鑒消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中有關(guān)舉證責(zé)任倒置的規(guī)定。該法第23條規(guī)定，在一定期限內(nèi)，裝飾裝修服務(wù)出現(xiàn)質(zhì)量問題，由經(jīng)營者提供舉證責(zé)任。在長租公寓這個(gè)市場中，則應(yīng)該由長租公寓經(jīng)營者承擔(dān)證明出租房屋合乎健康標(biāo)準(zhǔn)的責(zé)任，讓經(jīng)營者來證明自己出租的房屋是符合健康標(biāo)準(zhǔn)的，以此減輕承租者的舉證責(zé)任。”邱寶昌說。

中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海對此觀點(diǎn)持贊成態(tài)度，此外，他認(rèn)為，根據(jù)《民事訴訟法》第64條的規(guī)定，當(dāng)事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集證據(jù)時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)調(diào)查收集。

在該案中，法院曾經(jīng)讓兩家鑒定機(jī)構(gòu)對甲醛超標(biāo)和白血病的因果關(guān)系進(jìn)行鑒定，但兩家機(jī)構(gòu)都以超出能力范圍為由拒絕。在這種情況下，法院讓任女士承擔(dān)甲醛超標(biāo)和白血病之間有因果關(guān)系的舉證責(zé)任，讓鏈家公司證明二者存在的關(guān)系很小。對于這種分配是否合適，各方說法不一。有人認(rèn)為，出現(xiàn)這種問題應(yīng)該完全由長租公寓運(yùn)營方承擔(dān)證明責(zé)任。

宋亞輝認(rèn)為，誰主張誰舉證是法律最基本的要求，但是在現(xiàn)實(shí)中，因?yàn)樯婕暗蕉嘁虍惞?、高科技、潛伏期、跨時(shí)空、跨地域等因素，原告通常無法舉證。在這種情況下，很多領(lǐng)域的法律作出修改，由被告來承擔(dān)舉證責(zé)任，也就是法律責(zé)任倒置。

“然而從制度設(shè)計(jì)的角度出發(fā)，一旦舉證責(zé)任倒置會帶來很多負(fù)面影響。比如惡意訴訟、爛訴等問題。”宋亞輝介紹，如果這類案件中舉證責(zé)任倒置，會讓租客的舉證壓力變小，只要初步證明租客在公寓里生了病，長租公寓經(jīng)營者就要去舉證租客生病和室內(nèi)空氣質(zhì)量是否有關(guān)，這樣很可能導(dǎo)致案件大量增加，企業(yè)也因?yàn)椴豢霸V訟的折磨而迅速破產(chǎn)。

“所以，在這種情況下，我們只能以個(gè)案為基礎(chǔ)，通過典型判例的方式，讓法官根據(jù)個(gè)案的情形，適當(dāng)?shù)姆峙渑e證責(zé)任。”宋亞輝認(rèn)為，此次法院能夠適當(dāng)?shù)姆峙渑e證責(zé)任，是比較合適的。

公益訴訟或能化解維權(quán)難題

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，法律雖然對承租者如何維權(quán)給出了答案，但是真正通過法律途徑去維權(quán)的租客卻很少。

“除了維權(quán)意識不高外，這里面涉及到維權(quán)成本的考慮。”邱寶昌解釋稱，一般來說，租客需要長租公寓經(jīng)營者退還的押金和房租可能只有幾千元，如果通過訴訟去解決此事，需要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力，很可能得不償失，租客在多方考慮之后會選擇放棄。

對于這種情況，宋亞輝認(rèn)為，承租者可以通過向消費(fèi)者協(xié)會投訴來尋求解決。“《最高人民法院關(guān)于審理消費(fèi)民事公益訴訟案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，存在大量不能查證的受害者時(shí)，省級以上的消費(fèi)者協(xié)會可以代替消費(fèi)者提起公益訴訟，這樣就免除了租客維權(quán)的成本困擾。”但宋亞輝同時(shí)指出，這種公益訴訟只能要求對方停止侵權(quán)，而不能要求賠償，“因?yàn)榉蓻]有授權(quán)公益機(jī)構(gòu)獲得賠償?shù)臋?quán)利。”

宋亞輝介紹，在中國臺灣地區(qū)，如果有20個(gè)以上的消費(fèi)者權(quán)益受到同一種傷害，他們可以自己去找一家公益機(jī)構(gòu)進(jìn)行權(quán)利委托，讓公益機(jī)構(gòu)代替他們?nèi)ゾS權(quán)，這個(gè)時(shí)候就可以主張進(jìn)行賠償。在長租公寓的管理方面，或許可以借鑒這樣的制度。

“檢察機(jī)關(guān)也可以考慮從環(huán)保公益訴訟的角度進(jìn)行維權(quán)。”宋亞輝表示，檢察機(jī)關(guān)提起環(huán)保公益訴訟已經(jīng)是其一項(xiàng)重要職能，起到的積極作用也是顯而易見，雖然現(xiàn)在尚未有室內(nèi)環(huán)境公益訴訟的案例，但不代表不可以，檢察機(jī)關(guān)完全可以探索。

據(jù)貝殼研究院(原鏈家研究院)發(fā)布的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，目前僅在北京就有800萬租賃人口。面對這么龐大的租房群體，出現(xiàn)甲醛超標(biāo)事情后去維權(quán)固然重要，但如何事先預(yù)防，不給甲醛超標(biāo)出現(xiàn)的空間，才是解決問題的根本之法。

邱寶昌認(rèn)為，首先，應(yīng)該對取得支配地位的長租公寓經(jīng)營者進(jìn)行嚴(yán)格管理。“從目前租賃市場的現(xiàn)狀來看，經(jīng)過幾年的發(fā)展，幾家企業(yè)通過‘跑馬圈地’式的大量收購房源，對租賃市場取得了一定的控制權(quán)，租客可以選擇的長租公寓經(jīng)營者在縮小，房源更是被集中到幾家手中。”邱寶昌表示，在這種情況下，如果這些大的經(jīng)營商無視房屋健康質(zhì)量，不但租客的身體健康受到威脅，更會讓整個(gè)租賃市場出現(xiàn)波動(dòng)，“必須保證上線的房源就是安全的”。

據(jù)悉，在近期又被多次曝光甲醛超標(biāo)問題后，自如于8月31日凌晨發(fā)布了房源空氣質(zhì)量環(huán)保的承諾，稱將從9月1日起，下架全國九城全部首次出租房源，待權(quán)威機(jī)構(gòu)認(rèn)證合格后再上架，未來也將保證新增房源100%檢測合格后再出租。

此外，邱寶昌建議，在租賃行業(yè)內(nèi)部更應(yīng)該形成一個(gè)提供安全健康房源的共識，絕不以犧牲消費(fèi)者的健康安全作為盈利的代價(jià)。

在李雷勇看來，租房是民生領(lǐng)域的大問題，除了租客通過私力救濟(jì)維權(quán)外，公力救濟(jì)更不能袖手旁觀，“政府部門應(yīng)該加強(qiáng)對租賃房屋健康安全的行政管理，確保市場上的房屋健康的、安全的，而不是以租客的身體健康情況作為檢測標(biāo)準(zhǔn)。”

據(jù)悉，首部國家層面的《住房租賃條例》正在制定中，其中將對住房租賃企業(yè)的房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、裝修設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)等方面予以規(guī)范。“我是很期待《住房租賃條例》的早日出臺，只有當(dāng)私力救濟(jì)和公力救濟(jì)都不缺位時(shí)，承租者的權(quán)利才能真正得到保障。”李雷勇說。