新政后北京二手房有多火？網上一個號賣千元

昨天早上八點半剛過，朝陽區(qū)不動產登記事務中心大廳就已經擠滿了等待過戶的人。

年，算是真正過完了。不過，北京的二手房過戶大廳早已迅速地回到了年前的火熱，一號難求，朝陽區(qū)預約號淘寶叫價千元。

火熱的市場伴隨著各項房地產利好政策的陸續(xù)出臺，其中最重磅的要屬契稅、營業(yè)稅的調整。其中北京的調整僅涉及140平方米以上房屋的交易，但還是給目前火熱的北京二手房市場再添一把柴，據(jù)一線中介從業(yè)人員透露，新政出臺后，咨詢客戶明顯增多，一些房主也在醞釀漲價。另外，需要提醒的是政策調整后，父母名下房產過戶給子女，只有在家庭名下唯一一套住房的情況下，采用買賣的方式產生的費用才比贈與的低。

二手房一日成交量超過新房一周 淘寶代預約過戶叫價千元

昨天，在朝陽區(qū)不動產登記事務中心，上班時間未到，大廳內就已擠滿了人，咨詢窗口也排起了長隊。周邊的居民對此情景見怪不怪，去年年中開始，這里幾乎每天都是如此。

由于辦理人數(shù)眾多，代預約的生意也異常火爆。在淘寶網上，輸入北京過戶代辦字樣，可搜出多家店鋪從事此業(yè)務。在一些成交排名靠前的店鋪，月成交量都有幾十個，普通號大都在千元左右，如果加急價格則更高。在一家店里，店主曬出了一系列下單成功的截圖，并稱上周共有168個號預約成功，每個價格為999元，如果指定時間需要加價499元。

鏈家地產新北苑店的小谷透露，預約到號辦理過戶確實很困難。他主做朝陽區(qū)的業(yè)務，朝陽區(qū)過戶目前全部采用網上預約、現(xiàn)場辦理的方式。每周五約下一周的號，具體分上午號和下午號，按照時間去現(xiàn)場進行辦理。由于現(xiàn)在成交量很大，過戶的人比較多，因此預約號還是比較困難。

據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，春節(jié)后首周(2月14日至2月20日)里，北京新宅網簽量僅為1006套。而二手住宅的網簽量則高達6048 套，日均成交864套，節(jié)后首周交易量為2010年以來的最高值。成交均價為41490元/平米，較2015年全年均價上漲5%左右。

從數(shù)據(jù)來看，節(jié)后北京的新房市場表現(xiàn)冷淡，市場回溫非常緩慢。而二手房的日成交量僅用3個工作日就攀升至1000套以上，日均成交量甚至超過了新房的成交總量，整個市場迅速回到了節(jié)前連續(xù)兩月成交量破兩萬的火熱態(tài)勢。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，春節(jié)前后新房開盤量少，項目供應量嚴重不足，而即買即住，且位置、配套、社區(qū)成熟度都不錯的二手房則成為了購房人群的主要選擇。同時，目前北京新房市場逐漸高端化、豪宅化，供應結構與以改善型需求為主的市場不相匹配，因而不少新房市場的需求轉向了二手房市場，造成了二手房市場的持續(xù)火熱。

大戶型受益契稅政策調整 業(yè)主調價意愿上升

持續(xù)火熱的二手房市場讓不少有意向交易房屋的人動了出手的念頭，而最新出臺的契稅調整政策進一步推動了買賣雙方的入市節(jié)奏。

2月19日，財政部、國家稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部三部門聯(lián)合下發(fā)《關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅，對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。另外，個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅，自2016年2月22日起執(zhí)行。不過北上廣深暫不執(zhí)行第二項契稅優(yōu)惠政策及營業(yè)稅優(yōu)惠政策。

胡景暉分析表示：此次購房減稅政策對樓市帶來極大利好，一方面，一線城市大戶型非普通住宅交易契稅降低，購房成本的減少，有利于一線城市改善型購房需求的持續(xù)釋放;另一方面，主要針對非一線城市的契稅和營業(yè)稅的減免，將有利于降低購房成本，增加購房需求，加快房產流通，加快庫存去化，降低庫存量較大的三四線城市的樓市風險，促進樓市繁榮，進而提振宏觀經濟。

具體到北京，此次政策的調整變化只適用于購買140平方米以上的家庭唯一住宅，契稅由原來總房款的3%降至了1.5%。由于購買新房時，契稅繳納時間為收房之后，因此對于新房價格的影響無法迅速顯現(xiàn)，但對二手房交易成本的降低立竿見影。

以上周二手房的成交均價41490元/平米計算，一套150平方米的戶型總價為622萬元，新政帶來的優(yōu)惠為9.3萬元。這個優(yōu)惠幅度對于大戶型買家來說還是很實惠的。

小谷告訴《廣廈時代》，他手里的客戶中，就有兩個是涉及新政契稅減少的。雖然還未辦理契稅繳納和過戶，但合同已經簽了，對于業(yè)主來說，直接感受無異于“天上掉餡餅”。他還透露，這個政策給業(yè)主和客戶的心理都帶來了變化，其中業(yè)主醞釀漲價的多。

另外，小谷還表示，在北京很多業(yè)主都是賣了房子換房子，他要買的房子漲價了，他就會提高他賣房的價格，最終造成連鎖反應。

贈與契稅不變 部分情況父母賣房給子女比贈與更省錢

除了降低了大戶型買家購房成本外，新的契稅營業(yè)稅政策還悄然改變了另一類房屋過戶的成本——贈與。在一些情況下，大戶型房屋過戶，尤其是直系親屬之間的過戶，采用買賣的方式比贈與更省錢。

直系親屬之間采用贈與的方式進行房屋過戶，可以辦理免稅手續(xù)，可以免除個人所得稅。按照規(guī)定，直系親屬間辦理房屋贈與，雙方需要提供贈與雙方當事人的有效身份證件(原件及復印件);證明上述特定親屬關系的公證書(原件及復印件);房產所有權證(原件及復印件);《個人無償贈與不動產登記表》(原件及復印件);契稅完稅憑證和購房資格核驗通過的結果通知單。其中與房屋買賣不同，贈與的契稅稅率一律都采用3%，無法享受普通住宅的稅收優(yōu)惠。除此之外，雙方還要繳納萬分之五的印花稅。

此前，直系親屬之間進行房屋過戶，除繼承外，贈與是最方便，也是成本較低的一種方式，但契稅政策調整后就不一樣了。新的契稅征收政策中取消了普通住宅和非普通住宅定義，僅以是否是家庭唯一住房和90平方米為界。因此，現(xiàn)在父母與子女等直系親屬間過戶名下的房子，如果是家庭唯一住房，采用買賣的方式要比贈與省下不少錢。

以一套140平方米，總價為500萬元的房屋計算，采用贈與的方式需要繳納15萬元的契稅，而買賣則只需要7.5萬元。如果不是家庭名下的唯一住房，則買賣和贈與帶來的成本差異很小。

而對于非直系親屬間的房屋過戶，贈與的方式成本則更高，中介的過戶專員則提示，盡量還是都采用買賣的方式。