購房補陷阱還是餡餅？只靠砸錢難達(dá)到去庫存目的

核心提示:8月4日,有媒體發(fā)表文章《發(fā)改委:這些城市可發(fā)放購房補貼》,稱國家發(fā)改委8月3日在其官方網(wǎng)站發(fā)文提出:商品房庫存較大城市,可采取發(fā)放購房補貼、先租后售、與政府共有產(chǎn)權(quán)等方式促進(jìn)居民購房。對此,國家發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者稱,這是部門提出的下一步建議,并不代表一定會實行

補貼可以有,貼哪兒是關(guān)鍵

□　葉　泉

發(fā)改委在其官網(wǎng)文章中首次提出政府以發(fā)放“住房補貼的形式去庫存”之后,引起了輿論的極大關(guān)注,但很快此文中有關(guān)住房補貼的表述又被刪去了。“刪帖”的舉動激發(fā)了人們對這一問題更多的猜測。

有人就猜測“發(fā)改委是擔(dān)心由此引發(fā)各方對于建議的誤讀”。什么樣的誤讀呢?比如“政府砸錢救市”“推高新一輪房價”等等,中國的房地產(chǎn)市場本來就很敏感、脆弱,這樣的誤讀顯然絕非發(fā)改委的本意。但事實就是如此,誤讀的態(tài)勢已經(jīng)形成了。

之所以會出現(xiàn)誤讀,原因就在于政府、開發(fā)商與民眾三方對房地產(chǎn)市場的期待是不同的。在這三角關(guān)系中,本來政府相對超脫一點,可以居中平衡,但這只是理論上的,在實踐中卻沒那么簡單。有人就認(rèn)為,發(fā)改委力挺房地產(chǎn)投資,說明房地產(chǎn)對于宏觀經(jīng)濟的重要性。這種說法有一定道理,但也不免有開發(fā)商一廂情愿的意味在里面。

事實上,政府真正關(guān)心的已經(jīng)體現(xiàn)在文中了,就是去庫存。三四線城市房地產(chǎn)庫存量過大,無論對國家宏觀經(jīng)濟安全,還是對社會的總體穩(wěn)定都是一種潛在的危機。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:目前我國商品房待售面積超過7.2億平方米,加上在建的施工面積至少需要五六年時間才能消化掉,而庫存又主要集中在土地供應(yīng)充足、市場需求少的三四線及以下城市。所以,去庫存已經(jīng)不是開發(fā)商單方面的問題了,在這個問題上不排除開發(fā)商對政府的“綁架”。

而政府要解決庫存問題,手段不能太單一,還是要多措并舉。像文中提到的“先租后售、與政府共有產(chǎn)權(quán)”等,同時被刪掉的“發(fā)放購房補貼”的提法雖然容易引起誤讀,但也沒錯。其實政府補貼是完全可以的, 只是如何補貼需要認(rèn)真考慮,不能讓補貼變成人們猜測的那樣“砸錢救市”“推高房價”。

有人說,近年來很多地方廉租房、公租房這樣切實解決底層民眾基本住房需求的民生工程推進(jìn)緩慢,政府沒錢建廉租房,卻有錢補貼去庫存,這是在為開放商站臺。其實這兩者并不矛盾,只要進(jìn)行合理的制度設(shè)計和構(gòu)建,政府的補貼完全可以讓底層民眾得到實惠。事實上,廉租房、公租房解決的只是一小部分人的需要,大部分人都處在中間階層,既不夠申請廉租房、公租房的條件,又距離商品房太遠(yuǎn),補貼對這部分人來講更可行,也更有利。

同時,一些地方的經(jīng)驗也值得借鑒。比如,安徽蕪湖在棚戶區(qū)改造中引入貨幣化機制,加快商品房去庫存的做法。政府給拆遷對象大部分的補貼,拆遷對象只要再拿出很少的一部分錢,就可以極大地改善住房環(huán)境。這也是政府補貼、百姓得實惠的好辦法。

所以,不要一聽到政府補貼去庫存,就認(rèn)為是政府與開發(fā)商勾結(jié)推高房價。在中國的房地產(chǎn)問題上,尤其在地方,的確有政府被開發(fā)商“綁架”的嫌疑,但是如何解套,還是有不同的玩法的,不一定只有房價高企一條出路,其實房地產(chǎn)泡沫也是懸在政府頭上的一把利劍,這些年我們的教訓(xùn)也不少了,什么有利、哪里是陷阱,政府應(yīng)當(dāng)有一個基本的判斷。

只靠砸錢難達(dá)到去庫存目的

□　胡印斌

盡管“購房補貼”相關(guān)內(nèi)容的表述很快被刪除, 但由此引發(fā)的社會焦慮并沒有消除。公眾擔(dān)心,一旦政府財政資金強勢進(jìn)入房地產(chǎn)市場,其帶來的市場震蕩,絕非完成“去庫存”任務(wù)那么簡單。很有可能這一積極的財政政策傳遞到市場之后,會發(fā)生有意無意的扭曲,進(jìn)而持續(xù)推高房價,并成為新一輪樓市亢奮的肇源。

目前出現(xiàn)的各地商品房“高庫存”現(xiàn)狀,并非市場真實需求的反映,而更多是地方政府為了獲取土地出讓利益與地產(chǎn)商合謀的產(chǎn)物。無論是此前風(fēng)行一時的“經(jīng)營城市”,還是后來的人為造城、做大城市規(guī)模,都是地方政府以行政力量推波助瀾的結(jié)果,一味縱容也助長了開發(fā)商更大的貪婪與狂熱。

眼下,政府應(yīng)該反思以往對地產(chǎn)的過度依賴,改變“土地財政”偏好,真正從治理層面考量應(yīng)該如何去庫存。比如,不妨實事求是核定城市規(guī)模,并從控制土地供給入手,采用市場手段消化過剩等等。那種動輒砸錢的做法,說到底是一種行政權(quán)力導(dǎo)致的幻覺,不僅妨害社會的公平正義,也是財政資金的錯配。

一個城市能夠消化多少商品房、民眾能夠承受什么樣的房價,并非總是有無限的彈性,而往往有一個底線,市場終究要飽和的,若是逾越了這一底線,就會產(chǎn)生過剩。同樣,既然庫存是一個長期的累積過程,則去庫存也應(yīng)該立足長期,多措并舉,徐圖進(jìn)取,而不是急功近利,畢其功于一役。

此外,動用公共財政補貼購房,也未必能夠讓百姓真正獲益。商品房定價本來就是市場行為,是一種動態(tài)的價格呈現(xiàn)。這樣,政府補貼進(jìn)來,非但不可能真正抵達(dá)購房的百姓,還會成為房企的溢出利潤。也即這些財政資金很可能為房企注入強心劑,刺激市場產(chǎn)生某種幻覺,進(jìn)而炒熱樓市。

今年以來,不少地方曾先后實施購房補貼政策。今年4月,四川省蓬安縣出臺購房財政補貼政策,規(guī)定購房在140平方米(含140平方米)以內(nèi),由縣財政一次性給予200元/㎡購房補貼;今年3月,沈陽也發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見(試行)》,涉及稅費補貼等多項優(yōu)惠政策。

盡管這些政策一度產(chǎn)生明顯效果,但從長遠(yuǎn)看,則是不可持續(xù)的。一則財政補貼原本有限,難以為繼;再則在房價畸高的情勢下,亦屬杯水車薪。更不要說在眾多民生政策尚未完全落實,甚至還有民眾尚未脫貧的語境下,政府拿出大筆財政資金補貼買房,其正義性也飽受質(zhì)疑。

吊詭的是,一方面,地方政府熱衷于發(fā)放購房補貼,以行政力量“去庫存”;另一方面,作為解決低收入群體的重要路徑,多地的廉租房公租房安居房卻推進(jìn)緩慢。據(jù)《新京報》報道,截至2016年6月,北京 2012年列入開工建設(shè)計劃的公租房項目中,有11548套沒有竣工,分配入住率僅為20.64%。這不能不讓人懷疑,地方政府心心念念所系的,仍是可以獲取巨額土地出讓收益的“土地財政”。若真如此,不僅浪費了寶貴的財政資金,而且也不可能達(dá)到“去庫存”的政策目標(biāo)。