北京新開(kāi)工商品房面積將下降 存量房成購(gòu)房主渠道

北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)新的變化。新京報(bào)記者昨日從相關(guān)部門(mén)獲悉，為落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的政策定位，北京市正在研究房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的具體舉措，提出年新開(kāi)工商品住房將控制在2000萬(wàn)平方米左右(2015年北京市商品房新開(kāi)工面積2790.2萬(wàn)平方米)，軌道交通站點(diǎn)周邊的中小戶(hù)型新建商品房用地供應(yīng)比例將加大，同時(shí)將進(jìn)一步挖掘存量資源，存量房市場(chǎng)將發(fā)展成為居民首次購(gòu)房的主要途徑。

提高郊區(qū)新建小區(qū)配套服務(wù)水平

記者從該部門(mén)了解到，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地供給和規(guī)劃管理將繼續(xù)加強(qiáng)。北京正研究在土地供應(yīng)方式上鼓勵(lì)企事業(yè)單位存量土地再開(kāi)發(fā)，以進(jìn)一步盤(pán)活存量資源，在當(dāng)前新增土地供應(yīng)趨緊的情況下，有效增加新房的供應(yīng)。

同時(shí)還提出，要加大軌道交通站點(diǎn)周邊中小戶(hù)型新建商品住房及綜合性商服用地的供應(yīng)比例，通過(guò)軌道交通的輻射能力，減少居民通勤時(shí)間，并為新建小區(qū)居民提供更好的配套服務(wù)?？紤]到環(huán)境和交通承載能力，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施將協(xié)調(diào)匹配，確保同步建設(shè)、同步交付使用。

大型商業(yè)及公建項(xiàng)目仍將在北京市新增產(chǎn)業(yè)禁限目錄之列。相關(guān)部門(mén)表示，為優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域分布，“十三五”期間，在首都核心功能區(qū)不再新建大型商業(yè)設(shè)施，東、西、北五環(huán)路和南四環(huán)路以?xún)?nèi)，則不再新建酒店、寫(xiě)字樓等大型公建項(xiàng)目。由于中心城區(qū)的功能過(guò)于集中，新增產(chǎn)業(yè)禁限使得這些產(chǎn)業(yè)向郊區(qū)分散，將提高郊區(qū)新建小區(qū)的配套服務(wù)水平，同時(shí)也能有效解決職住分離問(wèn)題。

存量房市場(chǎng)將成主要購(gòu)房渠道

現(xiàn)房銷(xiāo)售也將全面納入監(jiān)管。北京近日開(kāi)始執(zhí)行的商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售管理新政明確要求，開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售現(xiàn)房前需辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案，且在備案后3日內(nèi)一次性公開(kāi)銷(xiāo)售全部房源，并嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)，銷(xiāo)售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格。

目前，北京已經(jīng)進(jìn)入了以存量房為主的階段，經(jīng)過(guò)近20年的大規(guī)模建設(shè)，已經(jīng)有了大量的存量住房資源，促進(jìn)這一部分資源更好的利用和配置，是未來(lái)實(shí)現(xiàn)居民住有所居的重要途徑。為此，在本次的舉措研究過(guò)程中，提出將加大存量房資金監(jiān)管力度，降低交易成本，進(jìn)一步推動(dòng)存量房市場(chǎng)成為居民首次購(gòu)房的主要途徑和改善性購(gòu)房的重要渠道。

在自住型商品住房管理方面，將進(jìn)一步完善準(zhǔn)入銷(xiāo)售機(jī)制，明確供應(yīng)對(duì)象和銷(xiāo)售管理政策，優(yōu)先考慮項(xiàng)目屬地?zé)o房家庭。同時(shí)，還將研究推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)制度，完善自住型商品住房定價(jià)和再上市機(jī)制。

【釋疑1】新開(kāi)工商品房減少會(huì)否導(dǎo)致供不應(yīng)求?

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉指出，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，發(fā)達(dá)國(guó)家的住房市場(chǎng)基本上都經(jīng)歷了從新房為主向存量房為主的轉(zhuǎn)變。

從北京人口、家庭和城市化發(fā)展?fàn)顩r，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地資源環(huán)境約束條件以及住房市場(chǎng)發(fā)展情況看，北京已經(jīng)進(jìn)入存量房為主的階段，2016年新房和二手房交易套數(shù)大體上是1：4，也就是說(shuō)，有4/5的購(gòu)房家庭是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)二手房來(lái)解決住房問(wèn)題的，劉洪玉指出，“如果再考慮到租賃住房的房源幾乎全部來(lái)自存量住房，則未來(lái)住房市場(chǎng)需求主要靠存量房來(lái)解決而不是新房，應(yīng)該沒(méi)有什么懸念。”

至于新開(kāi)工商品住房規(guī)?？s減會(huì)不會(huì)導(dǎo)致供不應(yīng)求，劉洪玉分析認(rèn)為，供不應(yīng)求不僅僅取決于供，還會(huì)受求的影響，另外還要看在什么范圍內(nèi)的供，“北京市范圍內(nèi)的新建供應(yīng)可能減少，但在京津冀協(xié)同發(fā)展背景下，如果能通過(guò)快速軌道交通連接的周邊城市的住房供應(yīng)增長(zhǎng)，則滿(mǎn)足北京常住人口需求的總供給可能還會(huì)增加。”此外，新建商品住房減少可能會(huì)刺激存量住房資源釋放，還會(huì)提高存量住房的有效利用水平，以及自住商品住房等政策性住房建設(shè)增加，也會(huì)促進(jìn)供求均衡。

【釋疑2】 今年是否會(huì)延續(xù) 去年房地產(chǎn)政策?

中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2015年以前，北京新建商品住房(包括純商品住房和自住型商品住房)成交均價(jià)一直保持在3萬(wàn)元以下，2015年12月為2.98萬(wàn)元/平方米，2016年一路增長(zhǎng)，至9月份，達(dá)到了3.88萬(wàn)元/平方米的歷史高點(diǎn)。

2016年9月30日，北京出臺(tái)政策穩(wěn)定市場(chǎng)，加大中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)比例，重申“90/70”政策，同時(shí)推出了“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的土地交易方式，對(duì)地價(jià)和未來(lái)的房?jī)r(jià)實(shí)施“雙限”。在信貸方面，調(diào)整首套房貸的標(biāo)準(zhǔn)，從“認(rèn)貸不認(rèn)房”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;認(rèn)房又認(rèn)貸”，還差別化提高首付比例。

“2017年的市場(chǎng)環(huán)境已呈現(xiàn)出大環(huán)境趨緊、小環(huán)境更嚴(yán)的態(tài)勢(shì)，總體判斷只會(huì)比去年更嚴(yán)，去年政策效果還將持續(xù)釋放。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“9·30新政”實(shí)施一季度，效果已顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)得到遏制，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年12月，北京市新建商品住房成交均價(jià)回調(diào)到每平方米3.82萬(wàn)元的水平，成交量下降10%左右。

“但從近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的作用機(jī)制來(lái)看，效果目前只是初步顯現(xiàn)。”張大偉分析，對(duì)于需求側(cè)調(diào)控效果，一般都在政策出臺(tái)后的3-6個(gè)月以后才會(huì)比較充分顯現(xiàn)，對(duì)供應(yīng)調(diào)控的效果，更是需要半年至一年時(shí)間。

【釋疑3】2017年北京房?jī)r(jià)是否會(huì)出現(xiàn)回落?

張大偉透露，接下來(lái)的房貸利率優(yōu)惠也將全面縮小，“從元旦開(kāi)始，各大商業(yè)銀行都將對(duì)首套房貸利率折扣進(jìn)行收緊，去年的88折、85折甚至某些銀行的8折，今后將難再出現(xiàn)，普遍都將提高到9折以上。”

昨日，多家銀行也向新京報(bào)記者證實(shí)，目前北京地區(qū)已上調(diào)首套房基準(zhǔn)利率至最低九折，二套房仍然執(zhí)行上調(diào)基準(zhǔn)利率10%的政策。

另外，新京報(bào)記者也了解到，目前，監(jiān)管部門(mén)已經(jīng)對(duì)高價(jià)、漲價(jià)且不接受價(jià)格引導(dǎo)的預(yù)售項(xiàng)目，全部一律暫緩批準(zhǔn)預(yù)售許可。

綜合政策機(jī)制和市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，張大偉預(yù)測(cè)，2017年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)量縮價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，“從北京房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況看，已經(jīng)呈現(xiàn)出較為明顯的周期波動(dòng)，短期的波動(dòng)周期一般是3年左右。”

他指出，2016年9月份，房?jī)r(jià)達(dá)到了周期性的高點(diǎn)，四季度已經(jīng)出現(xiàn)了周期性回落，預(yù)計(jì)下一步市場(chǎng)將會(huì)沿著這個(gè)趨勢(shì)繼續(xù)運(yùn)行，“新建商品住房成交均價(jià)總體將保持穩(wěn)定，穩(wěn)中略降可能性較大。”