“租購同權”成壓倒房價的最后一根稻草？

近段時間，廣州的“租購同權”新政賺足了公眾的眼球。《廣州市加快住房租賃市場工作方案》(以下簡稱《方案》)明確提出了要“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權”。政策一出，輿論反響熱烈。一些人驚呼，此次新政是“樓市炸彈”，其他熱點區(qū)域樓市若持續(xù)跟進，“租購同權”或將成為壓倒房價的最后一根稻草。

租房者權益向購房者靠攏

廣州市政府辦公廳印發(fā)的《方案》提出16條措施，明確賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。但需要滿足以下條件：具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護人在本市無自有產(chǎn)權住房，以監(jiān)護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務教育階段學校(含政府補貼的民辦學校學位)就讀。這意味著，以后在廣州租房，租房人子女可就近入學。

除此之外，《方案》還要求提高公積金租房提取額度，落實出租住房稅收優(yōu)惠政策，增加租賃住房用地有效供應，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房，出租人按照國家和地方的住宅設計規(guī)范改造住房后出租也被允許。

方圓資產(chǎn)管理首席市場分析師鄧浩志對《中國消費者報》記者表示，方案首次提出“實現(xiàn)租者幸福居住”的目標，這意味政策會積極引導將租房作為未來重要的居住方式，租房的配套權益也將向購房居住靠攏。

鄧浩志分析認為，《方案》列舉了很多保障租賃人權益的內(nèi)容，解決了以前租賃不具備的權益問題。比如子女教育，一直以來就讀是跟戶口掛鉤，戶口跟房產(chǎn)掛鉤的。不少人就是因為要解決孩子的就讀問題而選擇買房。若該政策落實，這部分人就可以選擇租賃，減少買房焦慮。

也有業(yè)內(nèi)人士直言對這一政策并不看好：“理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感。”方案所涉及的“租購同權”的入學政策必須符合三大條件之一：一是有本市戶口，二是政策性借讀，三是積分入學。“看起來美好的‘租購同權’只是滿足一部分人群的需求，并沒有照顧覆蓋到大多數(shù)非本市人群。”其實早在2015年，廣州新生入學指導方案出臺后，部分區(qū)域就已經(jīng)針對上述三類人群制定了入學執(zhí)行細則，并實施了一段時間。

抑制學區(qū)房價格依然很難

廣州新政“租購同權”在樓市中一石激起千層浪。其預測性的結論令人歡欣鼓舞：城市中堅人群將從咬牙“買買買”，轉變?yōu)?ldquo;租租租”，學區(qū)房不用買了，高企的房價終于要降……在肯定“租購同權”方案積極意義的同時，人們不免思量紛紛。

毋庸置疑，“租購同權”的政策設計初衷是良好的，它試圖以“平權”作為住房改革的切入點，通過將部分潛在購房者疏解到租房市場，從而降低學區(qū)房需求，引導其價格回歸理性，用心不可謂不良苦。

不過，新政雖好，但指望讓它成為“樓市炸彈”“平權機器”，恐怕是讓它背負了太多不能承受之重。相比商品房的投資行為，學區(qū)房價格居高不下的原因更多是教育資源的不均衡。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，目前各地的入學標準基本都是：第一順位是房戶合一，也就是監(jiān)護人是房主+戶主;第二順位是房主;第三順位才是租房。如此一來，租賃者可以和房主同時參與順位入學，根本不現(xiàn)實。“從過去的政策看，廣州的政策并無新意，租房早就可以上學，前提是學區(qū)有余量。比如北京在非熱點學區(qū)，外地戶籍通過租房具備了‘五證’后，同樣可以上學。但在西城、海淀、東城等熱點學區(qū)，一般只能保證房戶合一的第一順位入學，很多監(jiān)護人非房主三代直系的都不一定能保證入學，更何況是租房人群?”張大偉表示。

對張大偉的觀點，廣東省房地產(chǎn)研究會副會長韓世同十分認同：“廣州這次的政策，整體看有許多創(chuàng)新之處，提出試點口號能引發(fā)全國議論，但實際落地難度非常之大。如今學區(qū)房如此盛行，政策上可操作性不強，除非廢除當前的學區(qū)房制度，重新?lián)Q一個模式。否則，在學籍本就緊張的情況下，突然多出一批要讀書的孩子，怎么解決?”

也有業(yè)內(nèi)人士認為，不用買房、只要租房就可就近上學，長期來看，購買學區(qū)房的買家將會減少，考慮到眼下出租回報率的走低，廣州新政或將改變?nèi)藗儗彿啃枨蟮姆较?，拉低高昂的學區(qū)房房價?！斗桨浮妨硪粋€重要的意義在于或能拯救商住公寓市場，讓更多的商服類物業(yè)變身出租物業(yè)，解決更多百姓的居住問題。一線城市在土地不足、住宅不足、公共資源不足和房價高企的大背景下，租賃市場大增對于購房需求本身不可能形成擠壓態(tài)勢，但可以形成分流效應，在一定程度上能有效抑制房價過快增長。

租賃市場將進入藍海

在廣州發(fā)布“租購同權”不久，住房和城鄉(xiāng)建設部會同八部門聯(lián)合發(fā)布了《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》(以下簡稱《通知》)，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市被列入了首批住房租賃試點。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領認為，這是繼2016年國辦39號文之后關于租賃市場發(fā)展的另一重大的“政策紅利”，是國家兩年多來不懈推動“租購并舉”戰(zhàn)略邁出關鍵的、具有實質性意義的一步，意味著租賃市場的藍海真的來了。“本次政策立足于現(xiàn)實的供需矛盾，更加強調(diào)人口凈流入大中城市的租賃市場發(fā)展問題，這是一次非常明顯的認識突破，也更加符合實際情況。”楊現(xiàn)領認為，人口凈流入的大中城市才是租賃市場供需矛盾最為突出的地方。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國40%的外來人口集中在北京、上海、深圳、廣州、東莞、杭州等TOP10城市，80%的外來人口集中在TOP50城市。

租賃是一個產(chǎn)業(yè)鏈長且復雜的行業(yè)，包括開發(fā)、運營、租后管理及金融等。楊現(xiàn)領表示，《通知》中要求國有企業(yè)和國有資本要起到引領和帶動作用，主要體現(xiàn)在開發(fā)和金融環(huán)節(jié)，市場化、民營化的租賃運營機構的優(yōu)勢則主要體現(xiàn)在運營和租后管理環(huán)節(jié)，保潔、維修等服務本質是一個重服務、重體驗的苦活、臟活、累活。經(jīng)過過去五六年的發(fā)展，我國已經(jīng)出現(xiàn)了一批市場化的運營機構，能夠以更高的效率、更低的成本完成這些服務。

財經(jīng)韜略的分析師則認為，《通知》對房地產(chǎn)市場的影響更為巨大，未來試點城市在土地拍賣中，租賃住房用地的比例將大大增加，在拍賣中“競自持率”也將成為一大趨勢。這一方面可以增加租賃住房供應量，更重要的是將鎖定開發(fā)商的資金，起到“凍結熱錢的作用”。此外，開發(fā)商“快速拿地—快速開發(fā)—快速銷售—快速回籠資金”的模式在中心城市可能走向終結，這種快速的資金周轉模式，給開發(fā)商帶來暴利，同時帶來熱錢洶涌、房價快速上漲，而租賃模式的廣泛推進則可以起到緩解房價上漲的作用。