租房市場調(diào)查 整體略降 有中介折價(jià)出租

今年的租房市場并不平靜。七八月份房租暴漲、中介哄抬房租大搶房源等事件層出不窮。在多個(gè)監(jiān)管部門聯(lián)合出手、重拳出擊打擊違規(guī)違法行為之后，租房市場將迎來哪些變化？

近日，新京報(bào)記者調(diào)查走訪發(fā)現(xiàn)，過了“不漲價(jià)”承諾期以后，有部分續(xù)約漲租的現(xiàn)象出現(xiàn)。而就整體市場來說，當(dāng)前接近年底已經(jīng)是租房市場的淡季，目前房租上漲的動(dòng)力不足。記者在走訪的過程中還發(fā)現(xiàn)，此前有中介以高出市場價(jià)的價(jià)格“搶房”，如今卻折價(jià)出租。

承諾期過后續(xù)約漲租限制漲幅

今年8月份，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會召開座談會，自如等10家主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人參加，共同承諾接下來兩個(gè)月內(nèi)不漲租金，且將超過12萬套的房源投向北京市場。

當(dāng)時(shí)，多家租房中介響應(yīng)號召，自如承諾為北京市場提供房源供給約8萬間（存量房源退租加上新增供應(yīng)），新增投放市場的房源會維持對比7月平均租金不漲；全國九城房源租金漲幅不超過5%。

但在“不漲價(jià)”承諾期結(jié)束之后，房租價(jià)格是否有松動(dòng)抬頭的跡象？11月30日晚間，社交平臺流傳著一份自如發(fā)布的《續(xù)約漲幅規(guī)定》。該規(guī)定稱，12月1日公司將取消不漲價(jià)及續(xù)約漲幅不超過5%的限制，且為保持合理漲幅，系統(tǒng)給出的續(xù)約價(jià)格最高漲幅為10%。

這一規(guī)定是否真實(shí)存在？對此，一位自如對接媒體的人士對新京報(bào)記者表示，“不回復(fù)”這一問題。該人士同時(shí)稱“未來，為了繼續(xù)貫徹落實(shí)協(xié)會及主管部門關(guān)于穩(wěn)定市場租金的指導(dǎo)意見，并考慮企業(yè)長效穩(wěn)定經(jīng)營，自如將繼續(xù)完善價(jià)格管理體系，維持租金相對合理穩(wěn)定，全國九城租客續(xù)約價(jià)格平均漲幅不超5%。”

記者從蛋殼公寓方面了解到，目前蛋殼公寓續(xù)約相關(guān)規(guī)則依然沿用8月中旬的承諾，除此之外在北京地區(qū)，2018年12月31日前凡滿足簽約條件、簽約租賃時(shí)長兩年的，兩年內(nèi)房租不漲價(jià)。同時(shí)，在北京地區(qū)，2018年12月31日前所有簽約1年期租約的客戶(含新簽和在租)，到期續(xù)簽租金漲幅不超過6%。

相寓公寓的客服則對記者表示，客戶續(xù)約的時(shí)候，是否調(diào)價(jià)，主要以公司與業(yè)主之間的房租續(xù)約的情況來定。

年底市場進(jìn)入淡季續(xù)約漲租效應(yīng)不明顯

眼下正是年底，而年底往往是租房市場的淡季。北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥對新京報(bào)記者表示，淡季旺季由供需關(guān)系決定。一般來說，春節(jié)后二三月份務(wù)工返城潮，以及六到八月份的學(xué)生畢業(yè)潮是租房市場的高峰。這兩個(gè)時(shí)段，一線城市人口會出現(xiàn)較大的流入，租房市場需求旺盛。

有分析人士指出，到了年底，城市流入人口較高峰時(shí)有所下降，甚至有因?yàn)楦鞣N原因離開一線城市而退租的人群。因此，當(dāng)下市場進(jìn)入了淡季。此外，疊加政策實(shí)施時(shí)間較短的因素影響，所以續(xù)約漲租的效應(yīng)并不明顯。

一位覆蓋國貿(mào)附近地域房源的中原地產(chǎn)房產(chǎn)中介告訴記者，“現(xiàn)在的房租和今年七八月高峰期對比波動(dòng)不大。”當(dāng)記者作為租房客詢問其公司網(wǎng)站所掛的某套四惠附近房源的房租能否再降價(jià)時(shí)，對方表示如果是季付或年付，或許可以和房東談一談便宜些。

“最近是淡季，房租確實(shí)降了，整體降價(jià)200元到300元。”一名我愛我家的租賃置業(yè)顧問對記者稱。

從數(shù)據(jù)來看，目前一線城市的房租水平較七八月畢業(yè)生租房高峰期時(shí)，確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)下降趨勢。興業(yè)證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，10月北京租金環(huán)比下降3%，上海環(huán)比下降2%，深圳環(huán)比下降2%。

以北京地區(qū)為例，淡季中，有些租房中介為了盡快把房子租出去搞起了促銷。新京報(bào)記者在蛋殼公寓APP上發(fā)現(xiàn)，蛋殼歲末狂歡惠打起了“年底房租省一年”的廣告，推出了指定房源立省3000元、2600元、2000元及1000元的活動(dòng)，還有立省3400元這樣的“大手筆”優(yōu)惠。

記者注意到，這些促銷手段主要是為了吸引現(xiàn)有客戶續(xù)簽。蛋殼的優(yōu)惠主要針對簽約滿1年及以上的年租用戶。根據(jù)規(guī)定，簽約滿一年及以上的年租用戶，首月立減1000元，住滿兩個(gè)月后每月返600元，連續(xù)返現(xiàn)四個(gè)月，共計(jì)2400元，總優(yōu)惠額達(dá)3400元。

中介哄抬租金后續(xù)有中介折價(jià)出租

市場觀點(diǎn)認(rèn)為，房租漲價(jià)的主要原因除了違建房拆除后，租賃市場底層供應(yīng)大量減少等供需失衡的原因外，租房中介哄抬房源價(jià)格也是其中的推手。

早在今年6月25日，住建部等七部委就聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為 治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng)的通知》（建房〔2018〕58號），重點(diǎn)整治惡意炒作，哄抬房價(jià)等投機(jī)炒房的行為，并陸續(xù)公布三批涉及哄抬房價(jià)、“黑中介”、捂盤惜售、未批先售、虛假宣傳等各地查處的違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)名單。

在采訪中，一位租房中介告訴新京報(bào)記者，現(xiàn)在的房租比年前差不多上漲了10%。“簽約業(yè)主房源在漲價(jià)，而且即使愿意付漲價(jià)后的租金，我們還不一定能簽上。”

王紅（化名）便是由于中介哄抬房租而被迫搬家的人。王紅在北京朝陽區(qū)甘露園商圈花5000元月租了一套房。然而，上周租約到期后她本想續(xù)租，但某中介公司想以7000元高價(jià)簽約這套房源，房東順勢漲價(jià)。最后，王紅覺得無力負(fù)擔(dān)只能另找房源。

事實(shí)上，一些房產(chǎn)中介已經(jīng)嘗到了“搶房”的“苦頭”。由于不少租房中介是在今年年中旺季時(shí)，為了搶占房源不惜高價(jià)簽約，但隨著租房市場進(jìn)入淡季，這些房源并沒有成為公司的利潤來源，甚至還出現(xiàn)被折價(jià)出租的情況。

張揚(yáng)（化名）在北京順義有一套面積50平米的小房子。今年8月份，他和某中介公司簽署托管協(xié)議，該中介公司約定每個(gè)月付給張揚(yáng)4000元房租，合約期總共三年。

“其實(shí)當(dāng)時(shí)我的心理價(jià)位是3500元，但對方直接報(bào)價(jià)4000元。我當(dāng)時(shí)對比了一下，發(fā)現(xiàn)這個(gè)價(jià)格和我們附近同類型的房子相比其實(shí)是偏高的，而它們的月租當(dāng)時(shí)在3600元左右。”

今年11月16日，張揚(yáng)托管的房子被租出去，租金只有3600元。“為什么中介會降價(jià)出租，我也很奇怪。不過和中介聊的時(shí)候，對方說8月份給房主的托管價(jià)格確實(shí)有些高了。”張揚(yáng)說。

新京報(bào)記者通過該中介平臺的APP發(fā)現(xiàn)，目前該小區(qū)整租一套50平米左右的房子，月租金大約在3600元~3700元。這意味著，租房中介目前租出去這套房源已經(jīng)出現(xiàn)虧本。如果把房租價(jià)格抬高到4000元以上，那么房租價(jià)格至少要上漲11%，而如此大的漲幅則有可能導(dǎo)致客戶不續(xù)約，從而增加房子的空置期，導(dǎo)致成本增加。

針對上述情況，趙慶祥對新京報(bào)記者分析稱，這種情況是少數(shù)的，和收房的地理位置等有關(guān)，但大多數(shù)中介是不會虧本經(jīng)營的。

“哄抬房租等行為會引發(fā)很多風(fēng)險(xiǎn)。一些企業(yè)受資本鼓動(dòng)，拿錢跑規(guī)模，收了一些不賺錢的房子，這樣的行為肯定是存在的。針對這些行為，協(xié)會后續(xù)將通過倡議、約談等柔性政策、引導(dǎo)為主進(jìn)行管理。不過，我們目前沒有強(qiáng)制措施。”

一線城市租金達(dá)同比最高水平

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對新京報(bào)記者表示，從租金上看，近期相對是平靜了。“但從大趨勢來看，租金還是有反彈的可能。這主要原因包括購房市場交易疲軟，會使得租賃需求繼續(xù)增加，從而帶動(dòng)租金的上漲。其次，很多裝修的房源入市，本身成本要高一點(diǎn)，這也會帶來租金的上漲。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，租房中介此前曾承諾保持房租2至3個(gè)月不漲，但歷史上9到10月本來租金就是平穩(wěn)甚至降低的。“按照慣例，12月是淡季，所以需要警惕以后的補(bǔ)漲到底會不會影響市場。另外，春節(jié)后高峰期的時(shí)候，房租是不是會再次明顯上漲。”

從更長的時(shí)間維度來看，2018年的房租價(jià)格確實(shí)有所上漲。東北證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月底，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市住宅平均租金同比均達(dá)到歷史高位，分別增長19.04%、19.21%、17.67%、25.32%。

北漂一族王小藝（化名）對房租上漲有很深的感受。2016年年中，她在北京物資學(xué)院地鐵站附近租了間大約8平米的次臥，月租需1800元。而現(xiàn)在，同樣位置、面積相似的房子租金已漲到2000元以上。

另一位租客王先生對新京報(bào)記者表示，自己在西南二環(huán)西便門附近租的一間約80平米的小三居，今年10月初續(xù)約時(shí)月租金達(dá)到9000元，相比去年又漲了約800塊錢。“中介會推動(dòng)房東漲價(jià)，特定地區(qū)的房子少，尤其是學(xué)校附近的，孩子的父母為了讓孩子就近上學(xué)，不得不租房。”

近期換房的張夢（化名）告訴新京報(bào)記者，11月底她簽約了一套在北京健德門附近的臥室，是由其他住戶轉(zhuǎn)租的，每個(gè)月房租是2890元。“但上一位臥室的住戶告訴我，他當(dāng)時(shí)簽約這個(gè)臥室只要2400多元月租，相當(dāng)于臥室到了我這里，漲了400多塊錢。”