探訪長租公寓：到底啥模樣 和上漲的房租有多大關(guān)聯(lián)？

近期，部分一線城市房租上漲明顯，長租公寓也被推至風(fēng)口浪尖。作為中國住房租賃市場發(fā)展的新業(yè)態(tài)，長租公寓問題到底出在哪？它和上漲的房租之間有多大關(guān)聯(lián)？租購并舉究竟如何進(jìn)行？圍繞這些問題，本報(bào)記者進(jìn)行了采訪。

長租公寓啥模樣

——主打品牌和品質(zhì)，價(jià)格相對更高，近年政策利好多

對于許多在一線城市工作的年輕人來說，長租公寓并不陌生。“如果你需要長期租房，又對房屋內(nèi)部裝修、設(shè)施和環(huán)境衛(wèi)生有一定要求，希望找到真實(shí)有保障的房源，長租公寓是相對省心的選擇。”在北京工作3年的小王對本報(bào)記者說。

長租公寓沒有明確的定義，它一般是指租客從房地產(chǎn)或經(jīng)紀(jì)公司租賃經(jīng)過一定裝修改造的房屋，無需直接和房東接觸，租期一般以一年居多。除房屋本身外，公寓還提供保潔、維修、安保等附加服務(wù)。目前市場上既有像萬科、龍湖這種通過自建、收購等方式持有房源對外出租的；也有像自如、相寓、蛋殼公寓這種通過長期租賃或受托管理等方式獲取房源再行轉(zhuǎn)租的。與普通租房相比，長租公寓主打的是品牌和品質(zhì)，價(jià)格也相應(yīng)更高一些。

長租公寓在中國的興起，還只是近幾年的事情。小王記得2015年畢業(yè)那會(huì)兒，長租公寓品牌一下變成了更受青睞的選擇。“以前聽過不少黑中介和黑房東的遭遇，租客的權(quán)益常常得不到保障，而在長租公寓品牌這兒，你至少能對租住房屋的軟硬件有一個(gè)合理期待。”小王說。

打破中國租房市場長久以來的C2C(房東對租戶)模式，對房屋加以裝修改造，抓住年輕租房群體的需求，不少長租公寓品牌實(shí)現(xiàn)了前期的快速發(fā)展。例如，鏈家旗下品牌自如稱，經(jīng)過5年的發(fā)展，已擁有自如房屋40萬間，8棟自如寓，服務(wù)北京、上海、深圳、杭州、南京超過100萬客戶。

這背后是市場租賃需求的支撐。我愛我家集團(tuán)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，今年前7個(gè)月，北京租房租賃市場交易總量同比增長14.4%；另有數(shù)據(jù)顯示，1-5月“90后”租房客群在北京地區(qū)全部租客中的占比近三成，“以租代購”正成為越來越多年輕人的選擇。“在北京兩三年了，房價(jià)太高，一直都是租房住。”就職于某網(wǎng)絡(luò)公司的蔣女士說。

“租購并舉”的住房制度也為住房租賃市場帶來政策利好。2017年7月，九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，并選取廣州、深圳等12個(gè)城市開展試點(diǎn)。反映最靈敏的是企業(yè)，除早已開展長租公寓業(yè)務(wù)的萬科和鏈家等知名房企外，僅今年3月，就有6家全國排名前50的房企宣布進(jìn)軍長租公寓市場。此外互聯(lián)網(wǎng)公司和小型中介機(jī)構(gòu)等，也紛紛入駐長租公寓市場。

對房租上漲影響幾何

——原本定價(jià)就較高，搶房源一定程度上抬高了租價(jià)

近期房租的快速上漲，將長租公寓推到了風(fēng)口浪尖。

即將面臨換房的檔口，小王明顯感受到，房租漲得更多了。2015年在北京國貿(mào)附近兩居室價(jià)格是4500元，到去年同地段兩居室價(jià)格是6600，而今年在有的平臺(tái)上價(jià)格近8000元。從普通租房改造為長租公寓，再疊加房價(jià)的普遍上漲，價(jià)差表現(xiàn)尤為明顯。

北京各區(qū)域租客親歷的漲價(jià)，在各機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)中也有體現(xiàn)。例如，鏈家旗下貝殼研究院報(bào)告顯示，前7月，北京租金指數(shù)同比上漲10.7%；諸葛找房數(shù)據(jù)則顯示7月房租同比上漲超20%；中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組數(shù)據(jù)顯示，7月北京房租中位數(shù)為6590元/套。上漲的房租直接體現(xiàn)在居民消費(fèi)支出中。據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年上半年，北京市居民人均居住支出7140元，同比增長22.1%。

房租為什么漲得這么快？

價(jià)格漲落，先要看看供求關(guān)系。

拿北京來說，有機(jī)構(gòu)測算，北京住房租賃人口約800萬人，目前租賃房源量約為350萬間，即使把親友合租考慮進(jìn)去，也面臨著一定的租賃缺口。中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長鄒琳華對本報(bào)記者指出，在住房租賃市場不斷規(guī)范化，對城中村、地下室和群租空間加以整治的情況下，住房供給相對減少，而租賃需求穩(wěn)定甚至上升，供需關(guān)系就相對緊張。

更多矛頭指向了長租公寓的資本哄抬和房源搶占。

自如、萬科等機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，長租公寓行業(yè)占整個(gè)房屋租賃市場的比例不足5%。專家指出，雖然長租公寓占比有限，但在中介機(jī)構(gòu)壟斷房源信息的情況下，市場交易也會(huì)受到明顯影響。

采訪中，多位房屋中介向記者透露，一線城市房屋是存量市場，房源總數(shù)有限，在競爭激烈的情況下，中介往往會(huì)通過抬高租金來搶房源，還可能誘導(dǎo)房主抬價(jià)或者形成“競價(jià)”。特別是在資本大量介入長租公寓市場的情況下，機(jī)構(gòu)之間“跑馬圈地”現(xiàn)象突出。以某品牌公寓為例，其2016年開始布局全國，目前管理房量已從當(dāng)年年底的1.3萬間增至目前的13萬間。最近的官方調(diào)查也顯示，個(gè)別中介還存在從金融機(jī)構(gòu)融資搶房源以及使用“租房貸”等行為，不僅抬高了租價(jià)，還埋下了金融風(fēng)險(xiǎn)。

長租公寓何處去

——既嚴(yán)查亂序違規(guī)也增加房屋供應(yīng)，房住不炒，房租也不能炒

如今，房租已經(jīng)占到小王每月稅后收入的30%。“我對房屋的內(nèi)部條件、地理位置等有一定的要求，對房租價(jià)格也有相應(yīng)的預(yù)期，但如果房租占比上漲到不合理的地步，我就只能考慮往外搬，甚至離開北京。”小王說。對于在一線城市生活的年輕人來說，房租是否在適度區(qū)間事關(guān)生存的基礎(chǔ)；而對城市來說，這也關(guān)系到人才的去留。

針對房租問題，有關(guān)部門已有行動(dòng)。

既嚴(yán)查短期問題——

近日，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人。約談會(huì)明確要求住房租賃企業(yè)：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

隨后，不少住房租賃企業(yè)承諾不漲租金并將存量房源投向市場。其中自如承諾在未來三個(gè)月保證收出房兩端價(jià)格穩(wěn)定，供給平穩(wěn)，全國九城續(xù)約房源漲幅不超過5%。

也增加長期供給——

北京市住建委日前消息，為加大租賃住房的供應(yīng)，近期將加快推進(jìn)5000套公租房供應(yīng)和分配。預(yù)計(jì)年底前還有幾個(gè)大項(xiàng)目近萬套房源將啟動(dòng)分配，以滿足公租房各類保障群體的需求。

中共十九大報(bào)告指出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。在鄒琳華看來，租購并舉，一方面要規(guī)范市場秩序，保護(hù)租客的合法權(quán)益，包括禁止隨意驅(qū)趕租客、讓租客平等享受公共服務(wù)等；另一方面，要增加租賃房屋供給，逐步解決供需矛盾。既盤活存量，也開拓增量。

其中，通過多種渠道切實(shí)增加租賃住房供應(yīng)是關(guān)鍵之舉。專家指出，可以利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房、鼓勵(lì)職工宿舍的建設(shè)、對閑置低效用房進(jìn)行盤活等。其次，既要鼓勵(lì)長租公寓的有序發(fā)展，通過機(jī)構(gòu)化運(yùn)營提供高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，有效保障租客權(quán)益；也要建立租賃信息發(fā)布平臺(tái)，監(jiān)督租賃交易雙方行為，提高透明性與安全性。一句話，房住不炒，房租也不能炒。