公積金提振樓市再亮招

10月31日，北京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化住房公積金個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），調(diào)整了首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，已有超百城出臺(tái)房地產(chǎn)政策超400次，其中近半數(shù)涉及住房公積金相關(guān)內(nèi)容，執(zhí)行公積金貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市已超20個(gè)。

北京調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

《通知》表示，在滿足居民剛性住房需求的同時(shí)，支持改善性住房需求。為了保持住房公積金的政策性和互助性，從認(rèn)本地房、認(rèn)全國(guó)公積金貸款記錄入手，優(yōu)化住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。借款申請(qǐng)人（含共同申請(qǐng)人）在北京市無(wú)住房且全國(guó)范圍內(nèi)無(wú)公積金貸款（含住房公積金政策性貼息貸款）記錄的，執(zhí)行首套住房公積金貸款政策。

在二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)方面，《通知》明確，借款申請(qǐng)人在北京市有1套住房的；或在北京市無(wú)住房但全國(guó)范圍內(nèi)有1筆公積金貸款記錄的；或在北京市有1套住房且全國(guó)范圍內(nèi)有1筆公積金貸款記錄的，執(zhí)行二套住房公積金貸款政策。

北京住房公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，公積金貸款在住房套數(shù)認(rèn)定上不再考慮商業(yè)貸款的情況。如借款申請(qǐng)人在北京市無(wú)房且在全國(guó)范圍內(nèi)無(wú)公積金貸款記錄，執(zhí)行首套住房公積金貸款政策。在包括北京的全國(guó)范圍內(nèi)，只要借款申請(qǐng)人有1筆公積金貸款記錄，住房記錄與公積金貸款記錄不論是否為同一套，均執(zhí)行二套住房公積金貸款政策。如借款申請(qǐng)人在北京市有2套及以上住房，或已使用過(guò)2次公積金貸款，不予公積金貸款。

釋放公積金貸款購(gòu)房需求

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)顯示，2023年1—9月，北京新建商品住宅累計(jì)成交571.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.2%。9月，北京新建住宅成交68萬(wàn)平方米，在政策帶動(dòng)以及低基數(shù)下，環(huán)比增長(zhǎng)41.1%，但整體網(wǎng)簽規(guī)模相比3—4月的高點(diǎn)仍有差距。10月，北京新建住宅成交56.8萬(wàn)平方米，環(huán)比小幅下降。二手房保持了一定活躍度，但10月成交量較9月亦有所回落，10月北京成交二手住宅9910套（日均成交330套），同比下降3.9%，較9月下降30.5%，政策效果持續(xù)性不足。

根據(jù)北京住房公積金管理中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，目前，1—5年的首套住房貸款年利率為2.6%；6—25年的首套住房貸款年利率為3.1%；二套住房貸款年利率分別為3.025%和3.575%。

據(jù)記者了解，當(dāng)前北京公積金首套房貸款最高額度為120萬(wàn)元（部分區(qū)域購(gòu)買(mǎi)城六區(qū)之外的住房略有區(qū)別），二套房最高貸款額度僅有60萬(wàn)元。本次北京公積金政策的調(diào)整有利于無(wú)房且未使用過(guò)公積金貸款的購(gòu)房者，可以享受較低的公積金貸款利率、更低的首付比例以及較高的貸款額度。

假設(shè)公積金貸款60萬(wàn)元、還款期限為25年，在二套房利率下，總利息約30.8萬(wàn)元，月均還款約3028元。被認(rèn)定為首套房后，總利息約26.3萬(wàn)元，月均還款約2877元，總利息減少約4.5萬(wàn)元，每月還款約減少151元。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪對(duì)記者表示，市場(chǎng)對(duì)于北京政策松綁的預(yù)期較強(qiáng)，此次北京優(yōu)化公積金貸款住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，加大了惠民力度，意味著接下來(lái)將有一批具備公積金貸款資格的購(gòu)房需求得以釋放，將對(duì)提振樓市活躍度起到一定的助力作用。同時(shí)這也意味著政策松綁從二線和三四線城市逐漸邁向更高能級(jí)的一線城市。

“值得關(guān)注的是，本次政策調(diào)整利好人群相對(duì)有限，整體力度偏弱。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)記者說(shuō)。她認(rèn)為，當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力漸顯，政策有望圍繞穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期、激活置換鏈條、降低合理住房需求購(gòu)房門(mén)檻等方面展開(kāi)，預(yù)計(jì)將按照因區(qū)施策原則，優(yōu)化限購(gòu)政策，同時(shí)或?qū)?duì)普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、房貸利率等進(jìn)行調(diào)整。若政策能及時(shí)跟進(jìn)調(diào)整，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)一步得以修復(fù)。

多地優(yōu)化公積金貸款政策

除了北京外，近期全國(guó)多地對(duì)公積金貸款政策進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，公積金相關(guān)政策是樓市主要調(diào)控手段之一，也是各地促進(jìn)剛性和改善性住房需求入市、支持購(gòu)房需求釋放的重要舉措。

10月30日，鄭州辦理住房公積金個(gè)人住房貸款及組合貸款時(shí)，按照“認(rèn)房不認(rèn)貸”原則認(rèn)定家庭住房套數(shù)。

10月20日，成都公積金中心發(fā)布通知，申請(qǐng)住房公積金貸款按照“認(rèn)房不認(rèn)貸”原則認(rèn)定家庭住房套數(shù)。

10月17日，上海明確公積金貸款實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，即繳存職工家庭名下在上海市無(wú)住房、在全國(guó)未使用過(guò)住房公積金個(gè)人住房貸款或首次住房公積金個(gè)人住房貸款已經(jīng)結(jié)清的，認(rèn)定為首套住房。

10月7日，珠海明確公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”，辦理住房公積金個(gè)人住房貸款及組合貸款時(shí)，按照“認(rèn)房不認(rèn)貸”原則認(rèn)定家庭住房套數(shù)，住房套數(shù)按照珠海市行政區(qū)域內(nèi)的現(xiàn)有成套住房認(rèn)定。

更早之前的5月25日，天津公積金中心就取消了“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，明確職工家庭房屋套數(shù)核定時(shí)，以不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門(mén)確定并記載于住房交易合同文本上的購(gòu)房套數(shù)為準(zhǔn)，全國(guó)范圍內(nèi)第一次使用公積金貸款或公積金首次貸款已結(jié)清的，按照首套房政策執(zhí)行。

中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，已有珠海、惠州、杭州、成都、洛陽(yáng)等超20城執(zhí)行公積金貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

政策向重點(diǎn)人群適度傾斜

除面向所有購(gòu)房者進(jìn)行普惠性政策調(diào)整外，各地公積金支持政策也向多子女家庭、人才、新市民和青年人、靈活就業(yè)人員等群體適度傾斜，尤其是在支持重點(diǎn)人群購(gòu)買(mǎi)首套房上著墨頗多。長(zhǎng)春、淮南、贛州、珠海、溫州等地均加大了公積金貸款對(duì)多子女家庭購(gòu)房的支持力度。

人才也是各地公積金貸款政策重點(diǎn)支持的對(duì)象。如長(zhǎng)春就表示，高校畢業(yè)生在主城區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)購(gòu)房，首次申請(qǐng)公積金貸款，貸款金額如不超過(guò)50萬(wàn)元，可不受住房公積金賬戶余額倍數(shù)限制；溫州則將人才購(gòu)房的公積金貸款額度最高提至雙人繳存的最高貸款額度。

陳文靜對(duì)記者表示，優(yōu)化公積金政策是近兩年各地支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、促進(jìn)需求釋放的主要手段之一。優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例等是當(dāng)前各地公積金政策調(diào)整的重要方向。今年以來(lái)，已有超百城出臺(tái)房地產(chǎn)政策超400次，其中近半數(shù)涉及住房公積金相關(guān)內(nèi)容。多城市公積金政策仍存在繼續(xù)改善空間，如增加公積金貸款次數(shù)、放寬公積金提取條件、支持“商轉(zhuǎn)公”等。