房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)一步優(yōu)化

5月17日，中國人民銀行發(fā)布多項(xiàng)通知，明確取消全國層面房貸利率下限、下調(diào)房貸首付比例和公積金貸款利率，推出保障性住房再貸款。專家認(rèn)為，新一輪的支持政策是對前期房地產(chǎn)信貸政策的接續(xù)和擴(kuò)大，進(jìn)一步提升了金融支持力度。

具體來看，《中國人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策的通知》明確，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。《中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策的通知》明確，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。《中國人民銀行關(guān)于下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率的通知》明確，自2024年5月18日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

市場分析認(rèn)為，央行本次調(diào)整房貸政策，是對4月末中央政治局會(huì)議“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”要求的貫徹落實(shí)和及時(shí)響應(yīng)。“首付比例和利率政策下限調(diào)整對增量住房會(huì)體現(xiàn)明顯效果；新增的再貸款工具聚焦于支持市場消化存量房產(chǎn)，是有效盤活存量市場的關(guān)鍵。從推動(dòng)房貸利率市場化的角度看，當(dāng)前不失為一個(gè)較好的時(shí)間窗口，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好的態(tài)勢不斷增強(qiáng)，各方面對房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化有更深認(rèn)識，進(jìn)一步優(yōu)化政策是順勢而為。”招聯(lián)首席研究員董希淼說。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟表示，央行打出優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策組合拳，有利于降低居民首付負(fù)擔(dān)和成本、增強(qiáng)購房能力和意愿，從需求端出發(fā)為樓市企穩(wěn)復(fù)蘇創(chuàng)造更為合宜的貨幣信貸環(huán)境，有助于提升居民的消費(fèi)能力和意愿，支持恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)，有效保障和改善民生，擴(kuò)大國內(nèi)需求，發(fā)揮消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的基礎(chǔ)性作用。

《中國人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策的通知》還明確，中國人民銀行各省級分行按照因城施策原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢及當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，自主確定是否設(shè)定轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限及下限水平。

前期房地產(chǎn)信貸政策優(yōu)化實(shí)踐為本次調(diào)整創(chuàng)造了有利條件。2022年12月，中國人民銀行建立首套房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，地方政府可根據(jù)該機(jī)制自主選擇是否取消當(dāng)?shù)胤抠J利率下限。

記者從央行了解到，截至今年4月末，全國343個(gè)城市中已有67個(gè)取消了首套房貸利率下限。金融機(jī)構(gòu)反映，這些城市的房貸利率下限取消后，利率有一定下行，但市場經(jīng)充分競爭后又形成新的較為穩(wěn)定的均衡水平，對當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放房貸有帶動(dòng)作用。市場專家預(yù)計(jì)，此次政策調(diào)整后，將有更多城市取消利率下限，個(gè)別保留當(dāng)?shù)叵孪薜臒狳c(diǎn)城市自主定價(jià)空間也會(huì)明顯擴(kuò)大。

各地房貸利率和購房者負(fù)擔(dān)將明顯下降。據(jù)測算，政策落地后，大多數(shù)城市房貸利率可能下降0.3個(gè)至0.4個(gè)百分點(diǎn)，按照100萬元貸款、30年期限、等額本息還款方式計(jì)算，總利息支出可減少7萬余元。市場人士進(jìn)一步測算，改善性需求住房的利息支出會(huì)減少很多。

同時(shí)，在市場人士看來，銀行可通過“以量補(bǔ)價(jià)”方式保持穩(wěn)健經(jīng)營。未來房貸仍是銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，預(yù)計(jì)政策實(shí)施將帶動(dòng)銀行房貸新發(fā)放量增加，一定程度上可彌補(bǔ)利率下降減少的利息收入。

龐溟表示，央行優(yōu)化住房信貸政策的基本思路沒有改變，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、滿足市場剛性和改善性需求是政策把握的重點(diǎn)。不同階段設(shè)計(jì)和實(shí)施既體現(xiàn)延續(xù)性，又結(jié)合形勢要求強(qiáng)化針對性調(diào)節(jié)，政策力度逐步加大。

“利率市場化程度和金融資源配置效率將進(jìn)一步提升。”董希淼說，此次政策調(diào)整體現(xiàn)了央行推動(dòng)利率市場化的清晰思路，也表明央行持續(xù)推進(jìn)金融機(jī)構(gòu)市場化定價(jià)能力的決心。未來銀行將按照市場化原則與客戶自主協(xié)商確定房貸利率水平，利率市場化層次進(jìn)一步提升，金融資源配置不斷優(yōu)化。（記者 馬春陽）