南昌凱美怡和小區(qū)業(yè)主叫板空置房物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

南昌業(yè)主叫板空置房物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

收房一年后未入住該交納50%還是全額 省市兩效力相同的規(guī)范性文件為此“打架”

日前，南昌的一起物業(yè)糾紛，牽出省、市兩部規(guī)范性文件對(duì)空置房物業(yè)管理收費(fèi)作出的不同規(guī)定。

《江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》規(guī)定：未入住的，業(yè)主交納50%的物業(yè)管理費(fèi)。而《關(guān)于規(guī)范南昌市物業(yè)管理收費(fèi)有關(guān)事項(xiàng)的通知》中卻如此解釋：自交房之日起，一年以后無(wú)論裝修與否，業(yè)主均按100%交納物業(yè)管理費(fèi)。兩個(gè)規(guī)范性文件在效力上沒(méi)有高低之分，但在實(shí)際操作過(guò)程中，后者成了南昌物業(yè)收費(fèi)時(shí)所持的“尚方寶劍”。

日前，當(dāng)事人雷女士表示，她準(zhǔn)備提起訴訟，要求物業(yè)公司按《江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》收取空置房的物管費(fèi)，并請(qǐng)求法院對(duì)《關(guān)于規(guī)范南昌市物業(yè)管理收費(fèi)有關(guān)事項(xiàng)的通知》的合法性進(jìn)行審查。

空置房物管費(fèi)如何交起糾紛

雷女士是南昌凱美怡和小區(qū)的一名業(yè)主。自2008年1月1日收房，一直未裝修入住。從去年下半年開(kāi)始，小區(qū)物業(yè)美安嘉物業(yè)公司工作人員不時(shí)催促她全額交納物業(yè)管理費(fèi)。

后來(lái)，雷女士仔細(xì)閱讀了購(gòu)房合同，合同附件五《前期物業(yè)管理》中約定：“空置房指未裝修并辦理空置手續(xù)的，按市政府相關(guān)文件，交納50%物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)。”

購(gòu)房合同是格式合同，其對(duì)物業(yè)收費(fèi)有如此規(guī)定，勢(shì)必有相應(yīng)的法律法規(guī)或者規(guī)范性文件支撐。雷女士按圖索驥，終于找到了2003年由江西省發(fā)改委、江西省建設(shè)廳聯(lián)合下發(fā)的《江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》，第十二條規(guī)定，業(yè)主或使用人在辦完購(gòu)房或租賃手續(xù)后（以交鑰匙為準(zhǔn)），物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)由業(yè)主或使用人按月交納，已購(gòu)買(mǎi)但未住的，業(yè)主交納50％物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)。

雷女士以此據(jù)理力爭(zhēng)，拒全額交納物管費(fèi)。小區(qū)物業(yè)部門(mén)也不甘示弱，拿出了一份2005年4月15日由南昌市物價(jià)局下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范南昌市物業(yè)管理收費(fèi)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，其中第五項(xiàng)對(duì)2004年南昌市人民政府頒布的《南昌市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》中的“一年內(nèi)未入住使用的”進(jìn)行了界定：一年內(nèi)未入住使用的按物業(yè)管理公共服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的50%交納的原則不變。一年以后無(wú)論裝修與否，均按100%交納物業(yè)管理費(fèi)。

兩文件效力等同相關(guān)規(guī)定卻不一

“作為物價(jià)部門(mén)，在出臺(tái)這樣的解釋之前，應(yīng)該很清楚省里的相關(guān)規(guī)定，可為什么還要如此作出規(guī)定？”雷女士想弄個(gè)明白。

今年9月中旬，她來(lái)到南昌市物價(jià)局咨詢相關(guān)情況，對(duì)方給出的解釋說(shuō)省里的文件不符合南昌市的實(shí)際，市里為此出臺(tái)了一個(gè)細(xì)則，從第二年開(kāi)始，全額征收物業(yè)管理費(fèi)。“既要享受好的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主又不愿意出錢(qián)。”南昌市物價(jià)局收費(fèi)二處舒處長(zhǎng)說(shuō)，如此，物業(yè)企業(yè)難以生存，更談不上發(fā)展了。

對(duì)于這樣答復(fù)，雷女士并不滿意。次日，她又將自己的遭遇向省物價(jià)局價(jià)格舉報(bào)中心進(jìn)行了反映。幾天后，舉報(bào)中心工作人員給出的答復(fù)是：通過(guò)咨詢省發(fā)改委商品價(jià)格處，南昌市可以出臺(tái)具體的細(xì)則。

因?yàn)殡p方各執(zhí)一詞,至今這物管費(fèi)也沒(méi)交成。

“南昌市物價(jià)局這個(gè)解釋的效力等同于《南昌市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》的效力。”10月22日，南昌市法制辦立法處萬(wàn)處長(zhǎng)接受記者采訪時(shí)表示。但他同時(shí)認(rèn)為，《江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》和《南昌市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》確實(shí)在收費(fèi)問(wèn)題上存在不一致之處。

談及兩部規(guī)范性文件產(chǎn)生沖突的具體的原因，萬(wàn)處長(zhǎng)表示不得而知，因?yàn)槭菐啄昵俺雠_(tái)的規(guī)范性文件，當(dāng)時(shí)的規(guī)范性文件的備案和審查也沒(méi)有現(xiàn)在這么嚴(yán)格和規(guī)范。況且，《南昌市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》中也明確授權(quán)給南昌市物價(jià)局對(duì)具體的實(shí)施細(xì)則進(jìn)行解釋。

市法制辦稱無(wú)權(quán)處理“打架”法規(guī)

就《江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》和《南昌市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》對(duì)空置房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的界定不一問(wèn)題，萬(wàn)處長(zhǎng)表示兩者確實(shí)存在矛盾之處，但南昌市法制辦立法處沒(méi)有權(quán)限去處理，因?yàn)榍罢邔儆谑≌鶎俨块T(mén)（省發(fā)改委和省建設(shè)廳）制定的規(guī)范性文件，后者屬于南昌市政府制定的規(guī)范性文件。根據(jù)規(guī)定，上級(jí)人民政府所屬部門(mén)與下級(jí)人民政府分別制定的不同規(guī)范性文件，對(duì)同一事項(xiàng)規(guī)定不一致的，由上級(jí)人民政府法制機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)。經(jīng)法制機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)取得一致意見(jiàn)的，由有關(guān)制定機(jī)關(guān)自行糾正；經(jīng)協(xié)調(diào)不能取得一致意見(jiàn)的，由負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)的法制機(jī)構(gòu)提出處理意見(jiàn)報(bào)本級(jí)人民政府決定，并通知制定機(jī)關(guān)。

“據(jù)此，要判斷這兩個(gè)規(guī)范性文件的效力問(wèn)題，應(yīng)該由江西省法制辦來(lái)裁決和協(xié)調(diào)處理。”萬(wàn)處長(zhǎng)說(shuō)。

省政府有意調(diào)整空置房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

10月22日，江西省法制辦執(zhí)法監(jiān)督處鄧副處長(zhǎng)在查詢了這兩個(gè)規(guī)范性文件后表示，從法律效力上來(lái)看，兩者沒(méi)有高低之分，但在省政府物業(yè)主管部門(mén)對(duì)空置房物業(yè)收費(fèi)已作出規(guī)定的情況下，南昌市物價(jià)部門(mén)再作出不一致的解釋，是有一定問(wèn)題的。從行政管理的角度來(lái)看，應(yīng)該執(zhí)行省里的標(biāo)準(zhǔn)，但現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)包括配套的物業(yè)管理的實(shí)際情況已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，執(zhí)法監(jiān)督處將征求物業(yè)主管部門(mén)的意見(jiàn)后，進(jìn)一步協(xié)調(diào)處理此事。

據(jù)其透露，目前，省政府對(duì)空置房的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也有調(diào)整的意向，但立法的工作量比較大，而且有嚴(yán)格的程序，因而，此項(xiàng)工作尚需時(shí)日。

質(zhì)疑市文件合法性業(yè)主欲起訴

現(xiàn)在，業(yè)主面臨一種尷尬境地：一邊是省里制定的相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一邊是物業(yè)管理部門(mén)手中的“尚方寶劍”。一旦產(chǎn)生類似的糾紛，業(yè)主有怎樣的救濟(jì)途徑？

江西省法制辦立法二處符處長(zhǎng)解釋稱，通常有兩種途徑解決：業(yè)主可以向省政府法制辦提交對(duì)《南昌市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》合法性審查的建議。另外，此類糾紛案件一旦進(jìn)入訴訟程序，在訴訟過(guò)程中，業(yè)主可以要求法院對(duì)規(guī)范性文件的合法性進(jìn)行審查。

日前，雷女士表示，她準(zhǔn)備提起訴訟，要求物業(yè)公司按《江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》收取空置房的物管費(fèi)，并請(qǐng)求法院對(duì)《關(guān)于規(guī)范南昌市物業(yè)管理收費(fèi)有關(guān)事項(xiàng)的通知》的合法性進(jìn)行審查。

爭(zhēng)議中的空置房物管費(fèi)

事實(shí)上，目前，就空置房是不是要收取、該如何收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，全國(guó)各城市有不同的規(guī)定，各方的爭(zhēng)議也很大。

江西省法制辦執(zhí)法監(jiān)督處鄧副處長(zhǎng)、南昌市物價(jià)局收費(fèi)二處舒處長(zhǎng)均表示，他們作出空置房按100%收取物業(yè)管理費(fèi)的規(guī)定，目的是讓小區(qū)的業(yè)主能享受到良好的物業(yè)服務(wù)。另外，這也是根據(jù)南昌市的實(shí)際情況來(lái)制定的，南昌目前樓盤(pán)的空置率比較高，全額收取物業(yè)管理費(fèi)對(duì)炒房等投機(jī)性投資能起到一定的抑制作用。

而業(yè)主們的意見(jiàn)是：不管投資也好，還是買(mǎi)商品房自己使用也好，既然沒(méi)有入住，業(yè)主就沒(méi)有享受到應(yīng)該有的物業(yè)服務(wù)，物業(yè)公司憑什么全額收取物業(yè)管理費(fèi)？而物業(yè)公司則認(rèn)為，自己的服務(wù)并未因業(yè)主沒(méi)入住而打折，小區(qū)該配備一個(gè)都不少。況且，現(xiàn)在的人員工資增長(zhǎng)了，加大了用人單位的用工成本。

如何平衡兩者之間的關(guān)系？全國(guó)一些省市陸陸續(xù)續(xù)出臺(tái)了一系列的政策和法律法規(guī)。截至去年12月，全國(guó)已有山東、河南洛陽(yáng)、河北石家莊等省市適當(dāng)降低了空置房的物業(yè)管理費(fèi)。湖南空置房按90%交納物業(yè)管理費(fèi)，武漢則提出空置房按70%交納物業(yè)管理費(fèi)，以平衡業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾。