鏈家被訴濫用市場(chǎng)支配地位：收費(fèi)過(guò)高 捆綁銷售

因認(rèn)為北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“鏈家”)中介服務(wù)收費(fèi)過(guò)高以及捆綁銷售“交易保障服務(wù)”等行為構(gòu)成濫用市場(chǎng)支配地位，購(gòu)房人王女士一紙?jiān)V狀將鏈家告上法庭。目前，北京市知識(shí)產(chǎn)權(quán)法院已經(jīng)受理此案。

“消費(fèi)者提起反壟斷民事訴訟值得點(diǎn)贊，該訴訟案件具有重要的社會(huì)意義。”反壟斷法專家邱寶昌在接受記者采訪時(shí)表示，關(guān)于中介費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，一般情況下，消費(fèi)者可與企業(yè)協(xié)商定價(jià)。特別是一些具有優(yōu)勢(shì)或市場(chǎng)支配地位的企業(yè)不能任意定價(jià)，相關(guān)行為要受到規(guī)制，“要警惕發(fā)生店大欺客的情況”。

針對(duì)“交易保障服務(wù)”收費(fèi)，邱寶昌指出，房屋買(mǎi)賣合同簽訂后，會(huì)涉及公證、評(píng)估、過(guò)戶等環(huán)節(jié)，為保證合同順利履行，房屋中介不能簽完合同就算完事，還應(yīng)協(xié)助合同順利履行。“部分保障服務(wù)內(nèi)容應(yīng)屬于居間合同后的附屬義務(wù)，企業(yè)不能巧立名目收費(fèi)。”邱寶昌補(bǔ)充說(shuō)。

鏈家被訴濫用市場(chǎng)支配地位

2016年2月18日，在北京市石景山區(qū)鏈家魯谷店員工的介紹下，王女士看中了一套位于魯谷街道某小區(qū)的房屋。王女士認(rèn)為鏈家員工提出的以總房?jī)r(jià)的2.7%收取中介費(fèi)，費(fèi)用過(guò)高，降價(jià)溝通未果后，當(dāng)晚，她并沒(méi)有下定決心購(gòu)買(mǎi)該房屋。

“中介費(fèi)用太高了，我看中的那套房子標(biāo)價(jià)216萬(wàn)。按照房屋總價(jià)2.7%的標(biāo)準(zhǔn)，需要付出中介費(fèi)5.8萬(wàn)余元。”王女士告訴記者。

次日，王女士通過(guò)其他房屋中介繼續(xù)看房，但效果并不理想。“因?yàn)槠渌薪楣菊莆盏姆吭幢容^少”，王女士在訴狀中稱，當(dāng)天，她又與鏈家員工取得聯(lián)系，要求約業(yè)主進(jìn)行商談。在業(yè)主答應(yīng)降價(jià)1萬(wàn)元，鏈家也承諾便宜2050元中介費(fèi)的情況下，王女士同意簽約。

簽約時(shí)，王女士被鏈家員工告知，2.7%的中介費(fèi)包含了2.2%的居間服務(wù)費(fèi)和0.5%的保障服務(wù)費(fèi)。在訴狀中，王女士指出，該鏈家員工明確表示，上述《房屋交易居間服務(wù)合同》和《房屋交易保障服務(wù)合同》必須一并簽署，且合同中的印刷部分不能修改。

記者注意到，王女士簽訂的《房屋交易保障服務(wù)合同》有三方主體，包括房屋出賣人、房屋買(mǎi)受人以及提供房屋交易保障服務(wù)的一方——北京中融信擔(dān)保有限公司。該合同約定，保障服務(wù)具體包括保管與交易相關(guān)的產(chǎn)權(quán)資料及其他重要材料、告知貸款審批進(jìn)度、提供房屋交易資金托管服務(wù)等13項(xiàng)內(nèi)容。

“當(dāng)時(shí)鏈家員工明確表示兩個(gè)合同必須一并簽署，我只能按照要求簽訂所有合同文本。”王女士告訴記者，簽約后她向鏈家共支付了5.6萬(wàn)元。

雙方按照約定簽署合同后，王女士心中的疑惑卻始終未被打消。在收集相關(guān)資料后，她認(rèn)為，根據(jù)鏈家的介紹以及自己的買(mǎi)房經(jīng)歷，鏈家在2016年度北京市城六區(qū)存量住宅(存量住宅是指已被購(gòu)買(mǎi)或自建并取得所有權(quán)證書(shū)的住宅，通常俗稱“二手房”)買(mǎi)賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)中具有市場(chǎng)支配地位，且存在濫用支配地位的行為。于是，王女士將北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司告上法庭，要求返還部分居間服務(wù)費(fèi)及保障服務(wù)費(fèi)，并支付合理支出，共計(jì)2萬(wàn)元。

“消費(fèi)者對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)提起反壟斷訴訟具有重要的社會(huì)意義。”邱寶昌說(shuō)，消費(fèi)者起訴具有優(yōu)勢(shì)地位或市場(chǎng)支配性地位的企業(yè)，是對(duì)不公平的高價(jià)說(shuō)“不”，這符合我國(guó)反壟斷法和消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的相關(guān)規(guī)定。

“每售出2套二手房，其中1套由鏈家成交”

“綜合鏈家龐大的門(mén)店及經(jīng)紀(jì)人數(shù)量，以及其對(duì)市場(chǎng)房源的強(qiáng)大控制力，應(yīng)認(rèn)定鏈家在2016年度北京市城六區(qū)存量住宅買(mǎi)賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)具有市場(chǎng)支配地位。”王女士說(shuō)。

王女士的代理律師張正鑫稱，俗稱城六區(qū)的西城區(qū)、東城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)以及石景山區(qū)，是北京市主城區(qū)，房?jī)r(jià)較北京市近郊區(qū)及遠(yuǎn)郊區(qū)有較大差異，“城六區(qū)是鏈家的目標(biāo)市場(chǎng)，有1100多家門(mén)店集中在這里。”

記者了解到，在壟斷訴訟中，要界定相關(guān)市場(chǎng)并非易事。一份來(lái)自國(guó)務(wù)院反壟斷委員會(huì)的指導(dǎo)文件顯示，相關(guān)市場(chǎng)是指經(jīng)營(yíng)者在一定時(shí)期內(nèi)就特定商品或者服務(wù)(以下統(tǒng)稱商品)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的商品范圍和地域范圍。在反壟斷執(zhí)法實(shí)踐中，通常需要界定相關(guān)商品市場(chǎng)和相關(guān)地域市場(chǎng)。

在學(xué)者看來(lái)，界定相關(guān)市場(chǎng)的方法也不唯一，需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行具體分析。在公開(kāi)信息中，鏈家對(duì)于自己的市場(chǎng)份額屢有提及。

記者查詢公開(kāi)信息發(fā)現(xiàn)，鏈家成立于2001年，主要提供二手房、新房、租房、旅居房產(chǎn)、海外房產(chǎn)等房屋交易服務(wù)，已進(jìn)駐北京、上海、廣州、深圳、成都、大連等28個(gè)城市和地區(qū)，全國(guó)直營(yíng)門(mén)店數(shù)量超8000家，旗下經(jīng)紀(jì)人近15萬(wàn)人。

2017年11月，鏈家在58同城發(fā)布的一則招聘置業(yè)顧問(wèn)的信息中提到，公司在北京擁有1500余家直營(yíng)連鎖門(mén)店。而今年3月，鏈家官網(wǎng)曾宣傳稱，北京在售二手房中，超過(guò)80%委托了鏈家網(wǎng)，全市成交二手房中，50%來(lái)自鏈家網(wǎng)。

此外，在鏈家與王女士簽訂的《房屋交易居間服務(wù)合同》上，其背面明確印有“北京市每售出2套二手房，其中就有1套是通過(guò)鏈家成交的；北京銀行每放出10元貸款，就有4.6元是鏈家協(xié)助辦理”的標(biāo)識(shí)。這種論述加深了當(dāng)事人對(duì)鏈家市場(chǎng)支配地位的判斷。

張正鑫律師介紹說(shuō)，反壟斷法規(guī)定，當(dāng)一個(gè)經(jīng)營(yíng)者在相關(guān)市場(chǎng)中的份額達(dá)到二分之一時(shí)，可以推定經(jīng)營(yíng)者具有市場(chǎng)支配地位。他說(shuō)，根據(jù)鏈家官網(wǎng)和合同背面的宣傳文字，可以推定被告具有市場(chǎng)支配地位。

為何要判斷企業(yè)是否具有市場(chǎng)支配地位？在西南政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)院教授葉明看來(lái)，具有市場(chǎng)支配地位是認(rèn)定其構(gòu)成濫用市場(chǎng)地位的關(guān)鍵。他舉例說(shuō)，如一個(gè)企業(yè)所占市場(chǎng)份額超過(guò)50%，基本可以認(rèn)定其具有市場(chǎng)支配地位。除市場(chǎng)份額外，還可通過(guò)交易價(jià)格、數(shù)量等具體情況來(lái)確定。不過(guò)，葉明坦言，要界定相關(guān)市場(chǎng)、認(rèn)定市場(chǎng)份額通常比較困難。

“企業(yè)是不是達(dá)到支配性地位，消費(fèi)者獲取相關(guān)數(shù)據(jù)存在困難，因?yàn)樗麄冋莆盏臄?shù)據(jù)往往是殘缺的。”為此，邱寶昌建議，相關(guān)部門(mén)、相關(guān)協(xié)會(huì)、中介公司應(yīng)提供一些真實(shí)數(shù)據(jù)，以便消費(fèi)者根據(jù)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行判斷和論證。

消費(fèi)者指鏈家“收費(fèi)過(guò)高、捆綁銷售”

在起訴狀中，王女士認(rèn)為，鏈家濫用市場(chǎng)支配地位，存在以不公平的高價(jià)銷售服務(wù)，存在捆綁交易、合并定價(jià)的情況。

記者注意到，在王女士提供的《房屋交易居間服務(wù)合同》文本中，其第二條規(guī)定了“居間代理費(fèi)”的收取標(biāo)準(zhǔn)：“因交易涉及房款分期支付等復(fù)雜事宜或手續(xù)的辦理，經(jīng)各方友好協(xié)商，按照規(guī)定費(fèi)率上浮10%的標(biāo)準(zhǔn)向鏈家地產(chǎn)繳納居間代理費(fèi)，支付人民幣4.525萬(wàn)元。”

雖然4.525萬(wàn)元是在房屋總價(jià)2.2%的基礎(chǔ)上便宜2050元后的數(shù)額，但王女士認(rèn)為，居間服務(wù)費(fèi)收房屋總價(jià)的2.2%不合理，是格式條款，“收費(fèi)過(guò)高了”。

除質(zhì)疑居間服務(wù)費(fèi)過(guò)高外，王女士還認(rèn)為，在整個(gè)交易流程中，鏈家還存在兩處捆綁交易、合并定價(jià)的情況，即將保障服務(wù)與居間服務(wù)捆綁在一起，同時(shí)在《房屋交易保障服務(wù)合同》中將13項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容捆綁定價(jià)。

“我詢問(wèn)過(guò)可否只簽《房屋交易居間服務(wù)合同》，不簽《房屋交易保障服務(wù)合同》，后續(xù)手續(xù)自己跑，但鏈家員工否決了。”王女士說(shuō)，《房屋交易保障服務(wù)合同》約定的服務(wù)方是北京中融信擔(dān)保有限公司，但自打買(mǎi)房開(kāi)始就沒(méi)有見(jiàn)過(guò)該公司的員工，“后續(xù)服務(wù)均是鏈家員工提供的。”

對(duì)此，記者致電鏈家客服。鏈家客服回復(fù)稱，目前中介費(fèi)包括成交價(jià)2.2%的居間代理費(fèi)和0.3%的保障服務(wù)費(fèi)(原價(jià)是0.5%，0.3%是六折之后的優(yōu)惠價(jià))，而房屋交易保障服務(wù)費(fèi)是鏈家代第三方公司收取的。如不考慮用第三方公司辦理后續(xù)服務(wù)，可咨詢經(jīng)紀(jì)人具體合同事宜。

記者隨即撥打了一位鏈家經(jīng)紀(jì)人張先生的電話。該經(jīng)紀(jì)人表示，買(mǎi)賣雙方簽訂合同后，居間服務(wù)就此完結(jié)，而保障服務(wù)則涉及后續(xù)的房屋驗(yàn)質(zhì)審核、網(wǎng)簽、貸款等一系列手續(xù)。其次，保障服務(wù)也不是買(mǎi)房人跟鏈家簽，鏈家會(huì)推薦兩個(gè)評(píng)估公司，顧客可選擇用其中一個(gè)簽約，但費(fèi)用是一樣的。

“如果顧客覺(jué)得自己能夠辦理后續(xù)流程，可以選擇不簽保障服務(wù)合同，我們不強(qiáng)求。”張先生說(shuō)。

記者查閱了王女士提供的《房屋交易保障服務(wù)合同》，合同對(duì)保管與交易相關(guān)的產(chǎn)權(quán)資料及其他重要材料、協(xié)助辦理公證手續(xù)、協(xié)助辦理房屋評(píng)估手續(xù)等13項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行了約定，這同樣引起了王女士的質(zhì)疑。

王女士告訴記者，13項(xiàng)服務(wù)的打包出售涉嫌捆綁銷售、合并定價(jià)，剝奪了消費(fèi)者選擇某項(xiàng)服務(wù)的權(quán)利。對(duì)此，鏈家客服和張先生均證實(shí)，顧客不能僅購(gòu)買(mǎi)部分保障服務(wù)內(nèi)容。“房屋交易的每個(gè)環(huán)節(jié)都是一環(huán)扣一環(huán)，如果客戶自己辦理的環(huán)節(jié)出了問(wèn)題，將會(huì)給后續(xù)的環(huán)節(jié)帶來(lái)麻煩。”該經(jīng)紀(jì)人解釋。

中介費(fèi)應(yīng)平等協(xié)商，“大企業(yè)”不能任性定價(jià)

今年5月，中國(guó)新聞網(wǎng)旗下的中新經(jīng)緯報(bào)道，北京各中介門(mén)店普遍下調(diào)了中介費(fèi)。鏈家多個(gè)門(mén)店的中介費(fèi)已經(jīng)從2.7%降到了2.2%，我愛(ài)我家門(mén)店中介費(fèi)則由2.5%降至2.0%，房天下門(mén)店則表示中介費(fèi)已降至0.8%，比此前的1.5%幾乎減少了一半。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅曾指出，北京各大中介公司下調(diào)中介費(fèi)，是在北京市住建委等相關(guān)部門(mén)約談各個(gè)中介機(jī)構(gòu)的背景下作出的調(diào)整。“如果中介公司不主動(dòng)下調(diào)中介費(fèi)，可能主管部門(mén)也會(huì)出臺(tái)相應(yīng)文件約束中介公司。”

中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海在接受采訪時(shí)表示，原則上是合同雙方自愿進(jìn)行平等博弈、對(duì)等談判后，再確定合適的中介費(fèi)。若“大個(gè)兒”中介機(jī)構(gòu)欺負(fù)消費(fèi)者，涉嫌濫用壟斷優(yōu)勢(shì)地位的，反壟斷執(zhí)法機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)啟動(dòng)反壟斷調(diào)查。

記者了解到，國(guó)家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部曾于2014年7月聯(lián)合發(fā)布通知，明確放開(kāi)房地產(chǎn)咨詢服務(wù)收費(fèi)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受委托，提供有關(guān)房地產(chǎn)政策法規(guī)、技術(shù)及相關(guān)信息等咨詢的服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

邱寶昌表示，中介費(fèi)的收取實(shí)行市場(chǎng)價(jià)格，不同企業(yè)在收費(fèi)上有高低之別很正常，是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，“成本不一樣不能一刀切”。不過(guò)，他強(qiáng)調(diào)，一般企業(yè)可進(jìn)行協(xié)商定價(jià)，而具有優(yōu)勢(shì)或市場(chǎng)支配地位的企業(yè)不能任意定價(jià)，其行為要受到反壟斷法規(guī)制。

邱寶昌解釋說(shuō)，消費(fèi)者很難與具有市場(chǎng)支配地位的企業(yè)實(shí)現(xiàn)真正的協(xié)商，因此要對(duì)企業(yè)的收費(fèi)價(jià)格、成本等進(jìn)行核算，不能讓其以不公平的高價(jià)銷售商品或提供服務(wù)，要警惕店大欺客的情況發(fā)生。

反壟斷法規(guī)定，禁止具有市場(chǎng)支配地位的經(jīng)營(yíng)者以不公平的高價(jià)銷售商品或者以不公平的低價(jià)購(gòu)買(mǎi)商品。“高于市場(chǎng)均價(jià)就屬于不公平的高價(jià)。”邱寶昌舉例說(shuō)，如果說(shuō)房屋總價(jià)的1.8%是中介費(fèi)的市場(chǎng)均價(jià)，那么收取2.2%的費(fèi)用則屬于明顯的高價(jià)。

對(duì)居間服務(wù)與保障服務(wù)一起銷售的情況，邱寶昌表示，若消費(fèi)者被告知必須購(gòu)買(mǎi)保障服務(wù)，不能僅選擇居間服務(wù)，就構(gòu)成了典型的捆綁銷售。一般企業(yè)會(huì)涉嫌不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，而具有支配地位的企業(yè)則涉嫌“在交易時(shí)附加其他不合理的交易條件”。

“部分保障服務(wù)內(nèi)容應(yīng)是居間服務(wù)的附屬義務(wù)，在房產(chǎn)中介履行居間服務(wù)時(shí)應(yīng)一并提供。”邱寶昌說(shuō)，房屋是不動(dòng)產(chǎn)，會(huì)涉及公證、房屋評(píng)估、過(guò)戶等問(wèn)題，居間服務(wù)應(yīng)該有個(gè)附屬義務(wù)，以保證合同的順利履行，“實(shí)際上部分保障內(nèi)容應(yīng)作為附屬義務(wù)提供，企業(yè)不應(yīng)巧立名目收取保障費(fèi)。”不過(guò)，他補(bǔ)充說(shuō)，貸款服務(wù)作為附屬義務(wù)，收取一定的費(fèi)用是可以理解的。

針對(duì)13項(xiàng)保障服務(wù)內(nèi)容合并標(biāo)價(jià)的問(wèn)題，邱寶昌強(qiáng)調(diào)，每一項(xiàng)都應(yīng)該明碼標(biāo)價(jià)，消費(fèi)者有權(quán)選擇僅購(gòu)買(mǎi)某幾項(xiàng)，而不是統(tǒng)一購(gòu)買(mǎi)，一攬子地支付房屋總價(jià)的0.5%。

而據(jù)“天眼查”數(shù)據(jù)顯示，北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與北京中融信擔(dān)保有限公司的法定代表人均為左暉。邱寶昌表示，保障服務(wù)雖是消費(fèi)者與第三方中融信公司共同簽訂，但居間合同與保障合同是關(guān)聯(lián)交易，表面上可以分開(kāi)，一旦出了問(wèn)題，兩家公司都要擔(dān)責(zé)。